Как определить стоимость земельного участка и кем устанавливается оценка?

Нефедова Анна Олеговна

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

Стоимость можно узнать:

  • обратившись к независимому специалисту;
  • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
  • вычислить ее собственными силами.

Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

  • оформлении ипотечного кредита для физического лица;
  • приватизации человеком ЗУ;
  • сдаче надела в качестве арендуемого;
  • передаче управления землей согласно доверенности;

    Методы
    Методы оценки земли
  • оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
  • продаже;
  • условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
  • составлении контрактов между супругами при заключении брака;
  • изымании этого участка у гражданина;
  • расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.

Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

Процедура оценки и расчет

Оценка происходит в несколько этапов:

  1. Первым делом устанавливают задачу;
  2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
  3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
  4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
  5. Согласуют результаты расчетов.
  6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

Постановка задачи

Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

  • цель, с которой проводится оценка;
  • для чего оценка предназначена;
  • дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
  • по каким стандартам будет проведена оценка;
  • правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

Анализ и сбор информации

После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

Виды данных Характеристика
Данные о регистрации и описание с юридической точки зрения
  • договор, по которому осуществляется передача титула участка;
  • документация, в которой описаны где заканчивается участок и какую площадь он занимает;
  • данные арендатора и/или собственника;
  • описание сервитута земельного участка;
  • правила деления на зоны и то, как именно можно использовать землю;
  • предъявляемые градостроителем требования к использованию земли;
  • ограничения, накладываемые законом, экологами и т.д.
Физические параметры ЗУ Эти данные подразумевают подробное изложение информации о размере и форме участка, его геометрических размерах, фронтальных границах, а также дефектах (при их присутствии).

На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок.

Размер и форма влияют по-разному – это зависит от того как предполагается использовать тот или иной участок. Если участок нестандартной формы, то он может использоваться под застройку жилого помещения, но не может быть использован для построения производственных зданий или иных коммерческих целей.

Экономический анализ С точки зрения экономики важными данными являются:

  • какова средняя цена участков-соседей;
  • есть ли на рассматриваемом участки инженерные коммуникации, и, если их нет, то возможно ли их проложить, и сколько это будет стоить;
  • за сколько продавались подобные ЗУ;
  • сколько стоит аренда подобных участков;
  • сколько будет стоить построить на этом участке что-либо или улучшить уже имеющуюся постройку;
  • насколько доходным будет данный объект;
  • эксплуатируется ли этот участок сейчас или эксплуатация временно приостановлена. Ведутся ли на нем подготовительные работы для продажи или передачи.
Данные, которые вытекают из места расположения участка Оценщиком прикладывается карта местности, на которой указано где именно располагается участок. Помимо этого, он прилагает фотоснимки ЗУ и то как он был улучшен (если был).

Решение об использовании участка

После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

  • возможно физически;
  • не нарушает закона;
  • оправдано с точки зрения экономики;
  • можно осуществить с финансовой точки зрения;
  • позволит установить максимальную цену на участок.

Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

Расчет цены на рынке

Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

Рекомендации
Рекомендации по проведению оценки ЗУ

Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

Методы расчета

Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

Доходный метод

Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

  • остаточный метод;
  • метод предполагаемого использования;
  • метод земельной ренты

Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

С=ЧОД/К

где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

С=20 000/0,28=71428,57 руб.

ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

Затратный метод

Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

ПД-Р=ПРД

где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

Метод сравнения продаж

Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

УРС=(ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3)/ОПУ

ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

Необходимые документы

Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
  • паспорт по кадастру или выписка из него;
  • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.
Выписка
Выписка из ЕГРН о ЗУ

Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

Рыночная Кадастровая
Нужна того чтобы совершить сделку (покупку, продажу, сдачу в аренду и т.д.) Нужна для того чтобы правильно обложить налогами тот или иной участок земли

Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

  • земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

    Классификация
    Классификация земель по целевому назначению
  • угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
  • иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.

Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

Выводы

Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

Категории: Земельный участок

Комментарии

Нет комментариев. Будете первым?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *