Приватизация земли под частным и многоквартирным домом

Нефедова Анна Олеговна

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

На практике возникают ситуации, когда приватизированное жилое помещение, в частности дом, располагается на участке, который не прошел процедуру приватизации. В такой ситуации с точки зрения юриспруденции, он считается подвешенным в воздухе. Это связано с тем, что лицо с правами на участок, может распорядиться им по своему усмотрению. В связи с этим необходимо заранее решить вопрос относительно прохождения приватизации.

Что необходимо?

Для того, чтобы иметь возможность приватизировать участок потребуется:

  • земельный участок (ЗУ) не должен располагаться на территории, которая отнесена к заповедникам, либо изъята из оборота или находится в пользовании государства или муниципалитета;
  • документы, носящие правоустанавливающий характер, относительно надела при этом формы собственности на землю значения не имеют;
  • бумаги, подтверждающие права на строения, расположенные на участке;
  • кадастровая документация на ЗУ.
Порядок
Порядок оформления ЗУ в собственность

Человеку требуется изначально совершить ряд действий:

  • заняться сбором правоустанавливающей документации;
  • уточнить в органах Росреестра, к какой категории земель относится ЗУ;
  • при отсутствии кадастровых документов, требуется провести процесс межевания.

Алгоритм действий

Льготные условия относительно получения надела на праве владения предоставляются гражданам страны один раз на протяжении всей жизни. Стоит отметить, что человек имеет право на получение всего одного участка по льготе. Надел предоставляется безвозмездно. Земельное законодательство регламентирует процедуру выдачи ЗУ на основании приватизации в отношении таких лиц:

  1. Граждане, владеющие землей на основании пользования, установленного на неустановленный срок.
  2. Владение носит наследуемый характер, при этом устанавливается пожизненно. Сервитут земельного участка такими правами человека не наделяет.

    Понятие
    Понятие сервитута ЗУ
  3. Лица чаще всего проводят приватизацию в отношении бань, домов, гаражей и прочих строений, которые были возведены на территории. В том случае, когда на участке отсутствуют какие-либо строения – это лишает заявителя возможности провести приватизацию. В этой ситуации процедура может носить индивидуальный или коллективный характер.
  4. В процедуре принимают участие все лица, являющиеся членами огородных, дачных и прочих объединений. Если ранее кто-то из участников использовал право на бесплатную приватизацию, то он использует представленную возможность на возмездной основе.
  5. Также имеют право принять участие в приватизации лица, которые по факту владеют наделами, приобретенными до начала 1990 г.

    На таких участках должны располагаться постройки. Следует отметить, что не любые, а относящиеся к жилым.

    Для последних двух категорий граждан не устанавливаются ограничения относительно площади участков, проходящих процедуру приватизации. Лица обязаны предъявить документацию, которая подтверждает реальные размеры надела.

  6. Лица, обладающие правами владельца относительно жилых помещений, расположенных в многоэтажных многоквартирных домах. Жильцы дома имеют возможность приобрести ЗУ, на котором располагается дом. В этой ситуации общая площадь участка считается равной сумме площадей надела, которую занимает в непосредственной степени сам дом. Также сюда относится прилегающая территория, которая имеет своим предназначением обслуживание дома.

    Право
    Право частной собственности на землю
  7. Юридические лица, кем представлены различного рода компании, организации. Они могут иметь религиозную и прочую направленность. Предоставляются правомочия по приватизации земель, где располагаются принадлежащие им на праве собственности постройки. Стоит отметить, что строение должно использоваться по прямому назначению, так же говорится о том, что оно не может выступать в качестве источника дохода.
  8. Лица, относящиеся к льготным категориям. Это семьи, имеющие статус многодетных, герои СССР и прочие. Также им предоставляются права по приобретению земель с целью строительства. Перечень лиц закрепляется на законодательном уровне. Акты издает муниципалитет.

Процесс приватизации начинается с изучения документации, которая имеется на руках у человека. С помощью таких документов устанавливаются права пользования наделом. Также необходимо определить цель, в соответствии с которой используется земля. Когда на участке имеются строения, то в отношении них так же должна быть документация.

После того, как человек получает права владельца в отношении участка – он может совершать с ним различного вида сделки. Они могут носит коммерческий характер и представлены куплей-продажей, арендой и прочими договорами. Также становится возможным оформить залог земельного участка. Использование надела допускается в установленных пределах, соответствующих категориям земель.

Основные
Основные способы сделок с ЗУ

Законодатель не ограничивает число участков, которые могут быть приватизированы гражданами на возмездной основе. Цена рассчитывается исходя из нескольких параметров:

  • стоимость ЗУ;
  • налоговая сумма, размер которой находится в зависимости от категории земли;
  • размер участка;
  • прочее.

Человеку для того, чтобы совершать сделки с ЗУ, требуется оформить в отношении него право владения. Процедура приватизации может различаться в зависимости от того, какая складывается ситуация. Много чего зависит от категории земли, на которой расположен надел.

Документы
Документы для оформления земли в собственность

Когда на ЗУ расположен жилой дом, то для его приватизации потребуется собрать:

  • арендное соглашение в отношении надела;
  • документация, подтверждающая право владения относительно построек (это может быть дарение, купля-продажа и иные сделки);
  • кадастровая документация участка;
  • технические бумаги относительно каждой постройки;
  • справка, выданная регистрационным органом;
  • документы, подтверждающие личность владельца.
Порядок
Порядок действий во время оформления приватизации

Дальнейшее оформление производится согласно алгоритму:

  • представленные бумаги рассматриваются органами муниципалитета;
  • по прошествии двухнедельного срока человек получает уведомление о проведении приватизации;
  • далее утверждаются границы ЗУ;
  • по полученным результатам принимается окончательное решение о передаче надела в собственность гражданина;
  • межевые границы фиксируются, производится процесс межевания, также выписывают кадастровые документы на надел;
  • происходит заключение соглашения о передаче земли в безвозмездное владение или договор о покупке.

Когда надел является арендованным, то требуется его выкупить у государственных органов. Основанием для этого является наличие на участке строений.

Документация

Каждый год относительно порядка оформления ЗУ в собственность в законодательные акты вносятся коррективы. Граждане должны собрать пакет бумаг:

  • акт, посредством которого удостоверяется личность человека;
  • когда в процессе подачи заявления участвует представитель – оформленная надлежащим образом доверенность;
  • если участвует организация, то документация, относительно прохождения процедуры государственной регистрации;
  • выписка, сделанная из ЕГРП (ее представление требуется в отношении построенных зданий);

    Образец
    Образец выписки из ЕГРП
  • акты, подтверждающие права владения участком;
  • кадастровая документация;
  • информация относительно построек на участке;
  • документы, которые определяют преимущественное право на приватизацию;
  • заявление.

Подается заявление в местную администрацию. Заполнение документа производится по месту обращения.

Сколько стоит

Если лицо, использующее ЗУ, относится к категории тех, кто имеет права на бесплатную передачу наделов, то ему потребуется оплатить расходы, которые связаны с оформление необходимой документации. Когда имеется необходимости в кадастровой документации, необходимо провести работы межевого характера. Стоимость таких работ варьируется в передах от 10 до 20 тысяч рублей.

Если администрация муниципалитета отказывается от безвозмездного предоставления участка в пользование, то есть возможность его выкупить по цене, закрепленной в кадастре, а не действующей на рынке. Если лицо приняло решение выкупить надел, то требуется подготовить бумаги:

  • акты согласно нормативной стоимости надела и стоимости, которую установили специалисты, трудящиеся в БТИ;
  • документ, подтверждающий размер налога, регламентированного на федеральном уровне;
  • акт, представленный налоговым органом о площади ЗУ;
  • техническая документация относительно имеющихся строений.

Как написать заявление?

В рассматриваемом документе необходимо указать:

  • данные органа местной администрации;
  • данные лица, составившего заявление (его фамилия, инициалы, адрес, где проживает и прочее);
  • в текст акта включается просьба относительно передачи надела в собственность;

    Пример
    Пример заявления на приватизацию участка
  • указанию в обязательном порядке подлежит то, каким образом будет эксплуатироваться земля;
  • вписывают документы правоустанавливающего характера, которые имеются в отношении участка;
  • перечисляют документацию, которая имеется в наличии относительно строений, расположенных на участке;
  • указывают номер кадастровой документации на землю;
  • в конце акта ставится дата составления и подпись заявителя.

Когда в процессе принимает участие доверенное лицо – в заявлении прописывается номер и наименование документа, подтверждающего наличие соответствующих полномочий.

Регистрация прав

После того, как процедура формирования надела считается оконченной – земля ставится на соответствующий учет. Это говорит о том, что начинают регулироваться имущественные права владельца ЗУ. Наделу присваивается кадастровый номер, после чего заявителю выдается документация, носящая правоустанавливающий характер.

Можно ли сделать бесплатно

Согласно существующим правовым нормам можно говорить о том, что провести рассматриваемую процедуру можно на безвозмездной основе. Бесплатная процедура приватизации ЗУ, расположенного под частным домом, гарантируется:

  • гражданам, которые получили права на участок до начала 2001 года, при этом цель должна заключаться в постройке дома для постоянного жительства или использования его в теплое время года, также целью может быть возведение гаража или обустройство сада, огорода;
  • лица, которые получили надел на праве бессрочного пользования, переходящего по наследству или соглашению о дарении;

    Право
    Право постоянного бессрочного пользования ЗУ
  • тем, кто использовал расположенный на участке дом, до начала 2001 года;
  • лицам, которые получили права на надел по причине вхождения в категорию льготников.

Рассматриваемый процесс является самым выгодным решением для тех, кто использует надел и планирует совершить в него большие денежные вложения.

У двухквартирного дома

В данном случае играет роль то, каким оформлено правомочие собственников на дом. Это может быть отдельно правомочие по отношении к каждой квартире либо 1/2 часть от общего дома. В ситуации, когда оформление произведено из расчета 0,5 доли на дом, то надел признается неделимым и провести в его отношении приватизацию возможно только при обращении в компетентные органы обоих владельцев.

Когда каждый из владельцев имеет отдельное право, то процесс приватизации проводится независимо от соседа. Если в этом случае колодец с водой расположен на соседской территории, то лицо имеет правомочие на обращение в судебный орган для установления сервитута.

Правомочие относительно требования установления сервитута регламентировано гражданским законодательством. Целью его установление может являться проход, проезд, прокладка линий электропередач, трубопровода и прочее.

Закреплено, что сервитут устанавливается в соответствии с соглашением, достигнутым между собственниками соседних ЗУ. Это право должно пройти регистрацию в порядке, который предусмотрен законодателем.

Когда согласие между лицами не достигнуто, то спорные моменты разрешаются посредством подачи искового заявления в судебный орган.

Если дом приватизирован, а земля нет

Согласно правовым нормам, закрепленным в земельном законодательстве собственники домов, которые являются приватизированными в автоматическом порядке не получают прав владельца на надел, где располагается дом. Однако такие лица получают права бессрочного пользования относительно земли.

В таком случае имеется несколько способов для того, чтобы получить права собственника на участок:

  • пройти процедуру безвозмездной приватизации;
  • осуществить покупку земли;
  • получить соответствующее решение суда.
Образец
Образец договора купли-продажи ЗУ

Каждый из описанных способов имеет свои особенные черты. Воспользоваться в таком случае процедурой приватизации  получится при  соблюдении условий:

  • надел получен на праве пользования, установленном бессрочно, на такой земле построен дом;
  • надел имеет сельскохозяйственное назначение и предназначен для ведения личного хозяйства;
  • участок относится к части садоводства или другого объединения, носящего некоммерческий характер.

Оформление прав собственника при наличии нескольких владельцев, но при соблюдении определенных условий:

  • требуется получить согласие от всех владельцев, в противном случае провести процедуру регистрации не получится;
  • приватизированная территория станет по итогу предметов общей собственности.

В таком случае размер наделов будет пропорционален размеру доли, имеющейся в доме. При наличии  добровольного согласия остальных владельцев можно выкупить доли и стать единоличным владельцем.

Нюансы

В законодательстве закрепляется, что собственник недвижимого имущества, расположенного на территории, принадлежащей государству или муниципалитету – имеет возможность выкупить или арендовать земельный надел, где расположен этот объект.

Устанавливается, что на безвозмездной основе человек имеет возможность приватизировать в течение жизни лишь один участок. Остальные процедуры подобного рода проводятся платно.

Отказать в проведении рассматриваемой процедуры могут только, когда участок изымается или ограничивается в обороте. Также отказ предусматривается в ситуации, когда на этой территории планируется возведение другого объекта. Решение об отказе может быть обжаловано заявителем посредством подачи иска в судебный орган.

Окончательное решение относительно проведения приватизации должно быть озвучено заявителю не позднее двух недель с момента подачи запроса в соответствующий орган. В то же время следует отметить, что такой орган имеет правомочия отвечать на запрос в течение 2 месяцев.

Участок под многоквартирный дом

Когда речь идет о многоквартирном доме, то ЗУ, расположенный под ним может относиться к коллективной или индивидуальной собственности. Когда была оформлена коллективная разновидность права собственности, то каждому владельцу выделяется равная доля в отношении надела. Также за ним закрепляются соответствующие права и обязанности.

Реализовать земельный надел, расположенный под многоквартирным строением, путем продажи запрещается.

Право собственности на участок

Согласно последней редакции Жилищного кодекса право собственника относительно земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выступает в качестве общей собственности жильцов такого дома. Возникает такое правомочие путем сложения индивидуальных долей, принадлежащих собственникам помещений.

Чья собственность

Жилищное законодательство довольно просто решает данный вопрос, указывая, что после приобретения помещения в собственность – земельный надел, на котором оно расположено так же становится собственностью человека. Однако отношения имущественного характера, связанные с земельными наделами, регулируются не только при помощи норм указанного кодекса. Основное регулирование возложено на земельное законодательство.

Объект
Объект права частного владения

Предусматривается определенный порядок при установлении прав на надел. При условии его соблюдения физическое или юридическое лицо получает возможность получить права собственника на участок.

Во время оформления правомочий собственника относительно надела – участок должен быть сформированным и ему присваивается кадастровый код. До того момента, пока новый владелец не вступит в свои права – земля относится к собственности муниципалитета. Это связано с необходимостью внесения корректив в кадастр.

Для этого потребуется заново пройти процедуру формирования надела, это значит определить его границы, при этом они устанавливаются как для всего надела, так и для его частей. Также установлению подлежит размер участка и его долей, его статус, месторасположения.

Общая
Общая и долевая собственность

Определяют доли, которые принадлежат отдельно взятым людям. Далее оформляются документы, носящие правоустанавливающее значение. Вносятся новые записи в кадастры и землям присваиваются кадастровые коды.

Когда новый собственник получит правоустанавливающую документацию на земельный надел, в том числе кадастровый номер, он становится полноправным владельцем.

Кто должен оформлять?

Процедура оформления в собственность земли, располагающейся под домом, проводится коллективными усилиями, либо каждый жилец оформляет индивидуально. Стоит отметить, что в индивидуальном порядке земля под домом практически не оформляется, что связано с необходимостью формирования целого участка и последующего из него выделения одной доли.

Приватизация общего участка производится в следующем порядке:

  • проводят собрание, где принимают участие все собственники жилых и нежилых помещений;
  • выбирают лицо, которое представляет интересы дома в процессе приватизации;
  • уполномоченное лицо составляет в письменном виде заявление и подает его в органы муниципалитета, организации, выполняющие землеустроительные работы (в заявление включается просьба о формировании надела и его постановка на учет);
  • формируется участок;
  • происходит постановка на учет;
  • присваивается кадастровый номер;
  • уполномоченный получает документацию.

Причины оформления

Причинами для инициирования процедуры по оформлению наделов в собственность являются:

  1. Жилое помещение начинает относиться к сложному объекту недвижимости. Это связано, что состоять оно будет из двух частей – самого жилья и земли, которая расположена под ним.
  2. Когда земельный участок под домом принадлежит жильцам, то никто из сторонних лиц не сможет без ведома и согласия собственников совершить какие-либо действия с этой землей.
Объекты
Объекты права общей собственности

Ранее было рассмотрено, что выступить с инициативой проведения приватизации может как отдельный собственник квартиры, так и коллективное собрание.

Стоит сказать, что земля, находящаяся под домом признается в качестве объекта общей собственности, даже при условии, что только один человек оформил надел в свою собственность. Процесс оформления рассматриваемых полномочий в обоих случаях отличается некоторыми деталями.

Когда оформляется вся земля, то от коллективного собрания выступает один человек, который был избран. Права такого человека подтверждаются составленной доверенностью. Оформляется она в письменном виде и подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Также допускается доверенность, которая была удостоверена органами муниципалитета.

Если собственник действует в одиночку, то он в индивидуальном порядке обращается в органы местного самоуправления. У него имеется возможность оформить доверенность в установленном порядке, чтобы его интересы представлял другой человек.

В органы муниципалитета подается документация правоустанавливающего характера относительно жилого помещения. После этого подписывается соглашение о проведении работ, направленных на формирование надела. Далее определяются все необходимые величины и регистрируется право собственности.

Во время проведения приватизации необходимо руководствоваться положениями земельного и  жилищного законодательства. Процесс на безвозмездной основе может быть реализован одним человеком одноразово за всю жизнь.

Категории: Земельный участок

Комментарии

Нет комментариев. Будете первым?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *