Что является объектом оценки земельного участка в 2022 году и что это такое?

Собственники земельных участков в процессе приобретения, продажи, дарения и непосредственного пользования своим имуществом сталкиваются с понятием кадастровой стоимости. Подобный вид стоимости рассчитывается на основании данных и проведенных вычислений сотрудниками кадастровой службы или сторонних организаций.
[contents]

Что такое оценка надела, для чего определяют кадастровую и прочие виды цен

В Российской Федерации существует несколько видов стоимости, каждый из которых, применяясь к одному и тому же наделу, может выражаться в различном ценовом диапазоне. Наиболее распространенными на данный момент являются следующие:

• Выкупная;
• Рыночная;
• Кадастровая.

Для чего проводится оценка стоимости земель? Основными моментами ее необходимости и применения являются следующие ситуации:

• заключение сделок с участками – купля-продажа, оформление дарственной, заключение договора аренды;
• расчет земельного налога;
• использование в качестве залогового имущества при оформлении кредита в банковской организации;
• применение при наличии имущественного спора или выделении определенной доли собственника;
• при сборе документации службой приставов (если земля в порядке исполнения судебного решения будет использована для погашения имеющихся долгов);
• при приватизации (переходе надела из государственной или муниципальной собственности в частную);
• при оценке инвестирования проектов и определении доли уставного капитала юридических лиц;
• для оценки стоимости предприятий при использовании затратного метода.

Выкупная стоимость имеет наиболее высокие показатели среди всех, но спектр ее применения достаточно узкий. В основном такое понятие используют в случае изменения формы собственности на землю – изъятия определенного участка для нужд государства или муниципалитета, к примеру, при проведении строительных работ, связанных с возведением зданий или сооружений, прокладкой автодорог.

В подобных ситуациях величина компенсации, определенная на основании существующих методик расчета, возвращается бывшему собственнику надела в двух таких формах:

• перечислением необходимой суммы на расчетный счет лица;
• выделением другого ЗУ, стоимость которого может отличаться в меньшую сторону. При этом разница между изъятым и выделенным также подлежит возврату путем перечисления на банковский счет.

Стоит отметить, что в подобных ситуациях у владельцев таких участков практически нет выбора – отказаться или получить компенсацию – даже обращение в суд в большинстве случаев заканчивается вынесением решения в пользу государства и, кроме того, собственник надела может обязаться выплатить неустойку в связи со срывом установленных сроков работ.

С другой стороны, если суть подаваемого гражданином иска будет связана со спором по поводу величины выкупной стоимости, то в таком случае исход дела в пользу истца более вероятен.

Рыночная стоимость надела – это величина, которая может изменяться до нескольких раз за один календарный год и основным фактором, влияющим на ее размер, будет являться состояние рынка недвижимости – наличие спроса на данную категорию земель, платежеспособность потенциальных покупателей и прочих факторов, не являющихся субъективными.

Кадастровой называется цена конкретного надела, определенная в зависимости от его показателей, рассчитываться она может умножением стоимости квадратного метра на общую площадь или определяться компетентными органами применимо сразу ко всей его величине.

Основными путями применения кадастровой цены являются исчисление земельного налога, который все собственники земель в пределах Российской Федерации должны ежегодно уплачивать, или покупка (выделение) участка из муниципальной территории на каких-либо льготных основаниях.

Для всех категорий земель устанавливаются общие показатели единицы кадастровой цены, определением которых занимается специально уполномоченный на такие действия орган – государственный земельный кадастр. Причем не реже одного раза за 5 лет проводится переоценка с учетом изменившихся факторов и показателей.

В отдельных случаях при наличии спорных вопросов собственники земель имеют право обращения в гос. кадастр для перерасчета стоимости их надела при предоставлении документальных факторов, свидетельствующих о неверно произведенных расчетах или неправильно установленных показателях земли.

В процессе определения кадастровой цены в первую очередь учитывается, к какой категории земель относится данный надел по своему назначению и какие возможны к осуществлению действия в процессе его эксплуатации.

После этого осуществляется разбивка обширных территорий на зоны, наиболее схожие по основным критериям и факторам и тогда уже, исходя из совокупности таких показателей, устанавливается единица стоимости или применяется установленная цена к целому участку.

Основным законодательным актом, определяющим порядок проведения расчета и установления цены, описывающим все основные моменты и особенности такого процесса, является ФЗ №237 от 2016 года. В частности, он своими статьями регулирует и отражает такие моменты:

• основные положения, которые определяют границы работы закона – Статья 1;
• перечень дополнительных нормативных документов, определяющих регулирование вопроса определения кадастровой цены – Статья 2;
• основные термины и понятия, которые применяются в процессе проведения процедуры – Статья 3;
• принципы проведения – Статья 4;
• алгоритм и пошаговая инструкция оценивания – Статья 6.

  

• на основании текста Статьи 7 у каждых отдельных гос. учреждений имеются свои установленные полномочия по определению стоимости ЗУ;
• определение непосредственной величины кадастровой цены – Статья 14;
• порядок утверждения результатов проведенной оценки – Статья 15;
• предоставление отчета (фиксация результатов) – Статья 17;
• право на требование разъяснений от гос. органов по поводу результатов проведенной процедуры – Статья 20;
• схема обращения граждан и юридических лиц по поводу необходимости исправления имеющихся ошибок — статья 21.

Оценка земель и анализ эффективности

В процессе определения цены во внимание принимаются определенные показатели и характеристики участка, которые имеют непосредственное отношение к процессу оценки и влияют на вынесенное решение:

• земля никогда не может являться результатом труда – изначальные характеристики определяются на основании природных показателей;
• земля имеет определенные пространственные ограничения и постоянное (стационарное) расположение;
• земля не может быть заменена другими средствами;

  

• различные территории земельных наделов определяют их отличающиеся характеристики;
• на цену земли оказывает существенное влияние данные ее так называемой полезности;
• земля обладает свойством плодородия, которое может изменяться под воздействием сторонних факторов и вследствие ее эксплуатации;
• участки нельзя рассматривать при оценке отдельно от возведенных на ней зданий, сооружений, различный конструкций, в том числе и проложенных дорог.

Стоит отметить, что при рассмотрении такого понятия, как кадастровая стоимость, стоит понимать некоторое отличие терминов «земля» и «земельный участок» — такой факт становится особенно важным при попытке самостоятельно разобраться в стоимости конкретного надела.

Так, под словом «земля» понимается не освоенная территория, которая не имеет никаких искусственно созданных улучшений и еще не освоенная населением. Под участком уже может определяться часть земли, которая подвергалась каким-либо изменениям, какие, в свою очередь, уже могли определить ее целевое назначение и принадлежность к категории (сельскохозяйственные, для поселений и т.д.).

Как в РФ, так и за ее пределами, сформированы два типа оценки:

• массовый, который может применяться сразу для нескольких категорий земельного пользования, охватывающих обширную площадь;
• единичный, который применяется для ограниченной территории или даже одного отдельного участка.

Выбирая метод, при помощи которого будет оцениваться участок и определяться его стоимость, должен изучаться целый ряд показателей и факторов, среди которых наиболее существенными являются:

• расположение участка. Оно влияет на стоимость в связи с наличием или отсутствием вблизи с ним каких-либо населенных пунктов, объектов, автодорог, имеется ли транспортная доступность и т.д;
• текущая ситуация на рынке наделов и недвижимости, особенно, если на земле расположены возведенные объекты;
• фактические показатели земли, а также планируемые (или возможные к осуществлению) работы, которые могут улучшить их;
• соответствие непосредственного назначения участка тому, каким образом на данный момент его используют или эксплуатируют;
• возможность получения дохода от ведения деятельности на данном участке.

Методы оценки и виды

При оценивании используется несколько основных методик, отличающихся объектами оценок и критериями определения.

Нормативный метод учитывает, находятся ли на данном участке какие-либо постройки и в каком на данный момент они состоянии. Применяется в следующих случаях:

• при отчуждении участка (путем продажи или оформления дарственной);
• при оформлении дарственной на участок;
• при изъятии в государственную собственность;
• при получении кредита;
• при определении доли в общей собственности.

Методика, основанная на сравнении продаж. На данный момент признана наиболее эффективной и удобной как для самих оценщиков, так и для собственников участков. Устанавливая значение стоимости земли, уполномоченное лицо всегда должно определять положение рынка на данный момент и присутствие спроса на такую категорию участков. При этом должны учитываться в обязательном порядке следующие факторы:

• при каких условиях будет реализовываться данный надел;
• какое имеется право собственности;
• имеются ли отдельные условия финансирования развития участка;
• где расположен оцениваемый объект;
• имеются ли проложенные коммуникации на участке;
• какие физические показатели присущи наделу;
• имеется ли коммунальное обслуживание на прилегающей к земле территории;
• каковы экономические прогнозы относительно данного участка.

Метод, основанный на обработке информации о существующих в определенный момент времени арендных ставках на участок. В таком случае стоимость участка определяется сложением суммы полученного дохода с аренды аналогичных по параметрам и характеристикам участков и делением на их стоимость. Сама же арендная ставка будет зависеть от:

• расположения участка (места);
• формы (в геометрическом смысле);
• величины (площади);
• наличия коммуникаций и транспортного сообщения;
• способа эксплуатации участка.

Метод распределения. Он заключается в том, что стоимость участка будет определяться из расчета целостного имущественного комплекса, но способ этот более применим для тех наделов, которые уже имеют расположенные на них постройки. Такой способ проведения расчетов считается наименее достоверным и, в связи с этим, применяется достаточно редко.

Метод выделения. Применяется для участков, на которых имеются постройки, при этом отдельно принимается во внимание показатель каждого из возведенных сооружений и уже после берется во внимание общий показатель.

Метод остатка. Используется в тех ситуациях, когда конкретные земли при помощи возведения на них построек можно значительно улучшить. В подобной ситуации определяют доход от конкретного объекта, исходя из планируемых затрат и величины прибыли.

Метод разбивки на участки. Применяется он при разделении больших территорий на мелкие участки. Изначально определяют их количество и размеры, затем путем сравнения выделяют часть тех земель, которая уже является освоенной, далее рассчитывают расходы, составляют график дальнейшего освоения, считают прибыль и на основании всех полученных и рассчитанных показателей оценивают надел.

Процесс проведения оценки

В первую очередь необходимо отметить, что оценочную деятельность имеют право осуществлять исключительно компании, имеющие разрешение на подобный вид деятельности и официально зарегистрированные на территории РФ (разумеется, если они не относятся к государственным организациям).

В первую очередь заключают договор, на основании которого одна сторона осуществляет оценивание, а вторая является заказчиком определенного вида и объема работ. Для составления текста договора необходима следующая информация:

• цель проведения оценочных работ;
• используемые при оценке стандарты;
• категория земель, к которой принадлежит участок;
• вид использования (эксплуатации ЗУ), который разрешен;
• форма собственности относительно данного участка;
• присутствие ограничений относительно участка;
• наличие возведенных зданий и сооружений;
• дата проведения оценочных работ.

После того, как договор между сторонами заключен, оценщик проводит сбор и анализ информации относительно участка, к которой относится:

• документация, имеющаяся у собственника и непосредственно относящаяся к участку;
• физические характеристики участка;
• характеристика имеющихся коммуникаций и сооружений на территории;
• описание расположенных объектов на участке;
• особенности земли, которые связаны с ее расположением.

После анализа таких факторов проводится непосредственный осмотр самой территории, при необходимости запрашивается дополнительная документация, имеющая отношение к земле, определяется методика оценки. Далее непосредственно рассчитывают стоимость, полученные данные предварительно согласовываются и составляется отчет.

https://www.youtube.com/watch?v=ZHGi-wq_2XM

Форма отчета

Результаты оценки должны отображаться в письменном отчете, типовой формы которого в настоящий момент не существует. На основании требований законодательных актов оценщики только должны придерживаться правила отображения в них определенных данных:

• рассчитанная оценщиком стоимость ЗУ;
• информация, по которой заказчик (собственник земли) мог бы самостоятельно понять то, каким способом проводилась оценка и проверить конечный результат на любом этапе оценивания;

  

• расшифровка специальных терминов и понятий, которые использовались в ходе оценивания;
• дата проведения оценки участка и то, с какой целью она осуществлялась;
• прочие данные, которые дают возможность определить, каким образом выполнялась оценка.

Весь отчет пронумеровывается, прошнуровывается и заверяется печатью организации, от лица которой проводилось определение стоимости.

Стоимость проведения

Стоимость осуществления оценочных работ может существенно отличаться в зависимости от следующих факторов:

• площадь участка, который подвергается оценке;
• расположение земельного надела;
• перечень работ, которые необходимо выполнить оценщику;
• размера государственных пошлин или расценок организации, если оценка заказана у юридического лица.

В общем, по территории РФ стоимость проведения оценки начинается от 2 тысяч рублей, а срок проведения работ обычно не превышает 5 рабочих дней (при отсутствии необходимости запроса дополнительной документации).

Факторы, которые влияют на стоимость

На стоимость ЗУ оказывают влияние следующие факторы:

• категория участка, подвергаемого оценке;
• назначение земель и тот факт, совпадает ли их непосредственная эксплуатация целевому назначению;
• отдаленность от населенного пункта или нахождение в нем;
• наличие коммуникаций;
• ландшафт территории, который находится вблизи с участком;
• близость к различным природным объектам (лесу, реке, озеру и т.д.);
• плодородность почв (если она предназначена для выращивания плодов, овощей или других с/х культур);
• прочие нюансы, которые уже определяются в зависимости от конкретной категории земли.

Способы увеличения стоимости

Увеличение стоимости участка может осуществляться посредством таких действий:

• присоединением бесхозного участка к своему (такой вариант возможен после обращения в орган муниципалитета, которому принадлежит такая территория);
• выравнивание границ надела;
• изменение конфигурации участка;
• использование возможностей, обеспечиваемых ландшафтным дизайном;
• прокладыванием инженерных коммуникаций;
• обеспечением наличия всей необходимой документации на участок;
• благоустройством надела.

Как определить стоимость самостоятельно?

Многие собственники наделов, несмотря на возможность заказа проведения оценки в гос. органах или специализированных организациях, изъявляют желание проводить такие действия самостоятельно. При самостоятельной оценке необходимо учитывать, что затратный подход к земле без построек применяться не может.

Наилучшим способом самостоятельного расчета будет являться доходный метод или, что более приемлемо, сравнительный.

При проведении сравнительной оценки необходимые к осуществлению шаги будут следующими:

• изучение рынка земли в аналогичном районе;
• подбор земель, которые имеют схожие характеристики;
• определение стоимости за единицу площади (обычно считают за одну сотку);
• полученное значение приблизительно уменьшают на 5%;
• определение математическим способом среднего значения;
• умножение определенной стоимости за единицу площади на общую площадь своего надела.

Стоит отметить, что рассчитанная таким образом стоимость не может приниматься какими-либо государственными или коммерческими организациями – рассчитать ее можно только для проверки данных, уже имеющихся по участку.

Итак, стоимость земельного участка используется в процессе ее эксплуатации или отчуждения. Для определения стоимости, которая может зависеть от многих факторов,  необходимо пригласить оценщика, который в результате выполнения работы сформирует официальный отчет и на отраженную в нем сумму уже можно будет ссылаться при обращении в различные коммерческие и государственные организации.