Что такое образование земельных участков и порядок их формирования

Нефедова Анна Олеговна

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

В основу деятельности, совершаемой человеком, закладываются земельные наделы. На земле располагаются учреждения, дома, предприятия, также сады, поля, места, предназначенные для отдыха и прочее.

Лица, желающие начать строительные работы на земле или организоваться садоводство – должны понимать, что не на каждом участке это реально организовать. В отношении земли требуется проведения предусмотренной законодателем процедуры по подготовке и проведению сделок.

Оглавление:

Что это?

Под образованием надела понимают создание объекта, относящегося к категории недвижимых. Новые земли могут получить за счет:

  • основываясь на участках, которые используются (происходит это с помощью выдела, перераспределения, раздела или объединения);
  • когда осваивается территория, ранее не подлежащая эксплуатации (выделяется они из наделов, принадлежащих муниципалитету или государству).

В документации каждый раз обозначаются границы надела, которые имеют строгую фиксацию. В связи с этим законодатель принял решение относительно создания наделов путем их постановки на государственный учет, носящий кадастровый характер.

Понятие
Понятие образования ЗУ

После того, как сведения относительно надела вносятся в реестр, ему присваивается соответствующий номер, также могут выдать документацию, далее производится процедура по оформлению прав владения. По окончанию перечисленных действий земля переходит в разряд объектов, применяемых в гражданском обороте. Это значит, получение возможности рассматривать ее как предмет соглашения по купле-продаже и т.п.

Земельным законодательством регулируется рассматриваемая сфера. Указываются способы, которые применяются для создания наделов. На практике применимы процедуры:

  • разделение;
  • выделение;
  • объединение;
  • перераспределение.

Осуществляться они могут относительно земель, относящихся к муниципальному образованию или государству в целом. Также предусматривается возможность создания за счет использования искусственных участков. Порядок для данной процедуры устанавливается на законодательном уровне.

После проведения рассматриваемого процесса любым из вышерассмотренных способов, первичный надел прекращается свое существование. Датой такого прекращения считается день, когда новообразованная земля прошла процедуру государственной регистрации в компетентном органе. Возможные исключения из данного правила устанавливаются в законодательных актах.

Когда речь идет о целевом назначении надела, то стоит отметить, что по сравнению с исходным участком, из которого был образован новый, оно остается не именным.

Для проведения рассматриваемой процедуры требуется получить согласие:

  • лиц, использующих наделы;
  • их собственников;
  • тех, кто оформил залог земельного участка;
  • также лицо, выступающее арендатором по соответствующему соглашению.

Согласие обязательно предусматривает соблюдение письменной формы. Его получение не требуется в таких ситуациях:

  • когда происходит образование надела из участка, который принадлежит на праве владения муниципалитету или государству, предприятиям, ведущим деятельность от имени перечисленных субъектов, а также учреждениям;

    Образец
    Образец соглашения о разделе ЗУ
  • если образование связано с решением, принятым судебным органом относительно проведения вышеуказанных процедур (порядок устанавливается обязательный);
  • когда осуществляется процедура, связанная с изъятием участков для нужд, носящих государственный или муниципальный характер.

Если говорить об участках, находящихся во владении нескольких собственников в отношении, которого действует частная собственность – процесс осуществляется на основании соглашения, которое достигнуто между владельцами.

Исключением выступает выдел земли из участка, имеющего сельскохозяйственное назначение. Порядок в таком случае предусматривается нормами земельного законодательства.

Если надел находится в границах территории, которая застроена и относится согласно законодательным актам, к местам, подлежащим развитию, о чем имеется соответствующее соглашение – образование новых участков согласовывается с лицом, которым подписан указанный акт.  Также учету подлежит проведенный процесс планировки местности, который основан на положениях актов, разработанных на федеральном уровне.

При возникновении спорных ситуаций относительно процедуры образования наделов – рассматриваются они с использованием судебной процедуры.

Требования

Когда происходит образование нового участка независимо от того, какой для этого используется способ, должны соблюдаться определенные условия. Их соблюдение требуется в строгом соответствии с тем, как определил законодатель. В число условий включены:

  1. Все лица, кто имеет права владения и пользования, в отношении надела, должны выразить свое согласие на проведение процедуры. Согласие выражается в письменной форме. Установленной формы относительно этого документа не разработано, значит, составляется в свободной.
  2. Должна определяться категория участка. Если возникает ситуация, когда целевое назначение первичного участка и тех, что создаются за его счет, разнятся – необходимо их привести в общий вид. Только после этого допускается совершение рассматриваемой процедуры.

    Категории
    Категории и назначения земли
  3. Устанавливаются минимальные размеры участка, которым должны соответствовать вновь созданные наделы. Размер зависит от того, в каком регионе располагается земля, так как определение минимума относится к компетенции местных властей. Также имеет значение назначение участка.
  4. Если на исходном участке располагаются строения, здания или другие виды построек – вновь созданные участки не должны препятствовать их использованию.

Многоконтурный участок

В связи с принятием нового закона в 2008 году под названием «О государственном кадастре недвижимости» понятие единого землепользования заменено на земельный надел, который характеризуется многоконтурностью. Под указанным понятием понимается территория, которая состоит из некоторого количества участков.  При этом наделы разделены друг от друга.

Согласно действующей практике многоконтурными признаются такие, например, как подворье частного характера, где хозяйственный двор или огород отделяются от двора основного значения рекой либо проходящей дорогой. Также это может быть хозяйство, имеющее фермерской назначение, при условии, что инфраструктура, необходимая для животноводства и  поля располагаются на участках разрозненных.

Пример такого участка:

Многоконтурный участок

Если говорить о номере, закрепленном в кадастре, то стоит отметить, что для такого участка он единый. Это дает возможность совершать различного рода сделки со всеми частями надела в одно время. Пути создания рассматриваемой разновидности наделов аналогичны тем, что рассмотрены выше.

Устанавливается требование относительно надела, заключающееся в расположении всех контуров участка в пределах одного муниципального образования. При этом допускается их расположение в разных районах муниципалитета.

Способы и порядок

Создание нового надела требуется:

  • когда совершаются операции с теми участками, что есть в наличии;
  • производится выдел территорий из наделов, прошедших процесс регистрации;
  • необходимо отделить землю от той, что принадлежит на праве собственности государству;
  • из земель, собственником которых является муниципалитет.

Для образования участка, имеющего первичное значение, требуется принятие соответствующего решения органом власти, осуществляющим полномочия на уровне федерации или региона.  В качестве оснований для образования наделов рассматриваются документы:

  • проект, согласно которому производится процедура межевания (должен находиться в соответствии с градостроительным законодательством);
  • документы, носящее проектное значение, где содержатся сведения относительно участков лесных;
  • когда отсутствует проектная документация – требуется утвердить схему, согласно которой располагаются наделы.
Проект
Проект межевания ЗУ

Предусматривается условие, согласно которому для образования надела требуется проект межевания, это относится:

  • участок, который предоставлен в целях освоения земли;
  • земельные наделы, переданные гражданам для осуществления деятельности по ведению садоводческого или огороднического хозяйства;
  • зоны, на которых располагаются постройки, имеющие жилое назначение;
  • местности, относящиеся к федерации или регионам.

Когда речь идет о формировании надела за счет земель, относящихся к сельскохозяйственным, то выделение доли, принадлежащей одному собственнику происходит для:

  • реализации земли или оформления в отношении нее договора аренды;
  • с целью расширения домашнего хозяйства;
  • создается подворье, имеющее фермерское назначение.

Решение о выделении наделов за счет общей территории принимается на собрании, где участвуют все собственники долей. Данное решение принимается в форме постановления. Также на собрании определяется расположение надела, который выделен.

Когда рассматриваемая процедура не осуществлялась, то лицо, обладающее правами владения на землю, обязан известить об инициировании процесса всех его участников, о чем опубликовать данные в средствах массовой информации местного значения.

Для высказывания мнений, направленных против предполагаемого месторасположения надела, определяется срок равный 1 месяцу. Если никто из участников не подал протест – считается, что участок выделен.

Освоение земли производится в течение трехлетнего периода с момента выдачи. Его можно реализовать, сдать в аренду, занять хозяйством животноводческого или растениеводческого характера. Если речь идет об аренде, то возможна переуступка прав аренды.

На основе существующих

Когда происходит образование новых наделов за счет уже существующих, то после проведения регистрации образованных – первичные прекращают свое существование. Если применяется метод раздела:

  • образовывается несколько наделов, которые имеют меньшую площадь, чем начальный;
  • право собственности передается лицу, владеющему исходным наделом;
  • если владельцев несколько, то все получают право на землю в равной степени, при условии, что иной порядок распределения не указывается в принятом ими соглашении;
  • для производства такой процедуры требуется получить согласие от собственника земли и лица, использующего надел на правах аренды;

    Раздел
    Раздел ЗУ
  • лицо, заключившее договор аренды, обладает преимущественным правом на заключение аналогичного соглашения в отношении новообразованных наделов;
  • когда стороны пришли к согласию, то арендные условия могут остаться прежними с внесением требующихся изменений согласно раздела;
  • если основой раздела становится процесс межевания, то субъектом выступает лицо, заключившее договор, дающий право на освоение территории.

Процесс объединения в отношении участков может проводиться при условии, что они имеют общие границы. Рассматриваемая процедура влечет изменения:

  • из нескольких наделов образуется один;
  • лица с правами владения в отношении исходных – получают правомочия на новый;
  • правомочие владения приобретает характер совместного.

Стоит отметить, что невозможно провести данную процедуру для земель, которые передаются в безвозмездное использование либо на правах наследства. Операция считается допустимой, если этими наделами владеет одно и  то же лицо. Сервитут земельного участка сюда не относится.

Далее рассматривается процедура выдела. Ее отличием от разделения считается то, то в последнем случае исходный надел прекращает свое существование. При выделении существование «исходника» продолжается, однако вносятся некоторые коррективы в его контуры.

Выделить могут одну или несколько частей. Если лицо, обладающее правом собственности, потребовало проведения данной процедуры, то правомочие относительно исходного прекращается, так как он становится собственником образовавшегося участка.

Особенными чертами перераспределения является:

  • данную процедуру можно провести только для участков, которые смежные между собой;
  • за счет него изменяются границы и площадь нескольких наделов;
  • права собственности одного человека сохраняются на все участки;
  • если владельцев несколько – правомочия делятся согласно соглашению.

Особый статус

Согласно законодательным актам некоторым землям присваивается особый статус. Примером таких наделов является земля, расположенная в пределах закрытых административно-территориальных образований. К таким территориям относятся те, которые:

  • имеют собственные управляющие органы;
  • на них расположены предприятия, имеющие направленность по созданию оружия массового поражения или радиоактивных веществ;
  • объекты военного назначения, в которых введен режим гос.тайны.

Земли, расположенные в пределах в пределах рассматриваемых образований – считаются их территорией. Право собственности на них закрепляется за федерацией. При этом устанавливается возможность распоряжения наделами органами муниципалитета.

На основании достигнутого соглашения между местной и федеральной властью допускается:

  • предоставление наделов местным жителям с целью использования как содового, хозяйственного или огородного хозяйства;
  • введение особого режима.

Также имеются земельные наделы, которые созданы искусственным путем. Зачастую такие объекты создаются в непосредственной близости к водоемам. Относительно участков устанавливается что они могут иметь как изолированный, так и смежный характер по отношению к остальной территории.

Причины
Причины создания искусственных ЗУ

Рассматриваемые объекты создаются с целью строения зданий и сооружений, имеющих различное назначение. Инициатива на создание может исходить от:

  • органов власти, действующих на федеральном или местном уровне;
  • гражданина;
  • организации.

Финансирование создания наделов производится из средств бюджетов, вложений лиц, выступивших с инициативой, также применяются деньги, собранные за счет проведения торгов во время аукциона. Предусмотрено несколько этапов создания:

  • изначально требуется получить разрешение на проведение работ;
  • разрабатывается документация, носящая плановое значение, относительно будущего надела;
  • производятся расчеты, подготавливается проект;
  • проводятся работы, направленные на создание надела.

Рассматриваемые наделы не могут  применяться в целях добычи полезных ископаемых, также за их счет нельзя изменить границы страны или образования.

Кадастровые работы

Данный вид работ проводится в целях определения и уточнения места, где располагаются участки и их границы. Также создаются документы относительно таких наделов. Работы, проводимые службой кадастров можно поделить:

  • мероприятия, носящие инженерно-технический характер (проводятся на местности);
  • оформления с юридической стороны.

Проведенные работы выступают в качестве основы для:

  • составления межевой документации;
  • актов обследования;
  • технических бумаг.
Понятие
Понятие кадастровых работ

Результатом проведенных работ становится возможность формирования нового надела, его документальное оформление и проведения сделок. В межевой документ может включаться пункт, где содержится заключение, вынесенное кадастровым инженером. Это требуется в случае:

  • если выявлены несоответствия в границах муниципалитета или надела с теми, что обозначены в документах;
  • с целью уточнения границ участка;
  • для добавления обоснованности проведения рассматриваемых работ.

В текст заключения обязательно включаются выявленные несоответствия и рекомендации, относительно их устранения. Когда возникает спор относительно образования нового надела, то выводы инженера могут служить доказательной базой.

Документация, оформляемая в процессе образования нового участка, должна проверяться с самого начала, дабы избежать несоответствия законодательству и последующего отклонения заявки. В такой ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, который окажет квалифицированную помощь в вопросе.

Категории: Земельный участок

Комментарии

Нет комментариев. Будете первым?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *