Как оформить договор на право бессрочного постоянного пользования земельным участком и его прекращение

Нефедова Анна Олеговна

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

Оформить право постоянного пользования землей могут не все предприятия и организации, а только те, которые подконтрольны государству. Перечень участников земельных отношений, которые могут претендовать землю в постоянное пользование является закрытым и прописан в нормах Земельного кодекса РФ.

Общие положения

Правом бессрочного постоянного землепользования могут обладать только привилегированные категории собственников. Такие земли могут использоваться:

  • центрами, сохраняющими историческое наследие бывших президентов РФ;
  • органами государственной и местной (администрациями, муниципальными управлениями) власти;
  • предприятиями, управляемыми государством  (заводами, фабриками, исследовательскими институтами);
  • учреждениями социального назначения (школами, ВУЗами, детскими садами, больницами, музеями и т.д.).
БП
БП ЗУ

Граждане и частные организации к этим категориям не относятся, соответственно не могут получить землю в постоянное пользование. Для них действуют иные нормы. Например, в ст. 39.10 ЗК РФ закреплен порядок получения частными предприятиями или физическими лицами земельной территории на безвозмездной основе, но на установленный срок. Или ст. 39.5 ЗК РФ о безвозмездной передаче земельного надела на основании государственных программ таких как:

  • поддержка молодых либо многодетных семей;
  • инвалидов;
  • развитие жилых территорий;
  • поддержка детей-сирот.
Лица,
Лица, обладающие правом БП земельным наделом

Государственные программы дают возможность перевести ЗУ в частную собственность по окончанию срока для пользования, а также при постройках на земельном наделе. А уже с законным имуществом собственник может распорядиться по своему усмотрению, например получить кредит под залог земельного участка.

Оценка права БП

Налоговым кодексом РФ установлена норма об оплате за бессрочное пользование (БП) земельным участком. Для расчета суммы земельного налога нужно знать инвентарную стоимость земли. Кадастровый паспорт содержит эти сведения.

Ст.394 НК РФ указывает размер налоговой ставки, которая составляет 0,3 % от общей кадастровой стоимости для земель:

  • сельскохозяйственного;
  • садово-огороднического назначения;
  • под индивидуальное жилищное строительство.

Для остальных же предусмотрена ставка 1,5 % от кадастровой цены ЗУ.

Возможно ли наследование?

В судебной практике достаточно много подобных прецедентов. Например, споры о передаче дома вместе с участком наследнику. В такой ситуации суд, скорее всего, признает переход права собственности на постройку к новому владельцу, но не на земельную территорию. Это происходит из-за того, что по закону собственником участка бессрочного использования остается орган местного самоуправления, а лицо, которое им пользовалось, не имеет права на распоряжение землей.

Если же на таком участке нет построек, то передать его по наследству будет еще сложнее: только при оформлении права собственности на эту территорию.

Еще один вариант решения проблемы — это договориться с администрацией о продолжении права БП уже на наследника, потому как для него действует переуступка прав аренды.

Порядок предоставления

Собственник участка, в данном случае местная администрация, выносит решение о предоставлении либо об отказе. Для территорий, передаваемых в бесплатное пользование, торги не проводятся. Такими вопросами занимается специальное подразделение в местных органах самоуправления называемое комитетом по управлению муниципальным имуществом.

Порядок
Порядок переоформления полномочия БП

Возможные причины отказа администрации предоставить территорию земли в бессрочное постоянное пользование:

  1. заявитель направил не все необходимые документы;
  2. указаны ошибочные или недостоверные сведения;
  3. заявитель не является уполномоченным лицом организации;
  4. ЗУ не может быть передан (изъят из оборота, не является собственностью администрации);
  5. кадастровый учет земли сделан с ошибкой;
  6. по этому участку идет судебное разбирательство или уже вынесено решение суда.

Для того, чтобы предоставить надел в БП, комитет должен сначала выяснить информацию об учёте земли в Росреестре. В зависимости от этого порядок предоставления и оформления будет немного различаться.

Наличие данных об участке в Росреестре ЗУ есть в базе Росреестра ЗУ нет в базе Росреестра
Что нужно для оформления? направить заявление в комитет с пакетом документов
  • согласовать с администрацией;
  • поставить на учет в кадастр;
  • провести межевание;
  • получить схему с указанием местонахождения участка;
  • пройти государственную регистрацию права публичной собственности;
  • составить заявление о предварительном согласовании от юридического лица.

В случае принятия  администрацией положительного решения юридическое лицо самостоятельно проводит мероприятия по кадастровому учету и межеванию участка. Решение о согласовании действует 2 года с даты подписания.

Процесс оформления права БП территорией состоит из направления в районный или городской комитет по управлению имуществом следующих необходимых документов:

  • заявления в установленной законом форме от юридического лица;
  • подтверждения прав уполномоченного лица;
  • выписки из Росреестра;
  • паспорта на ЗУ;
  • выписки из ЕГРЮЛ о действительность организации.

Направление заявки можно сделать через местный МФЦ.

Как переоформить?

Граждане, получали ЗУ в БП и в советское время. С вступлением в силу Земельного кодекса поменялись требования к документационному подтверждению прав на территорию. Соответственно за собственниками сохраняется полученное ранее право, но его требуется переоформить по нормам закона. В настоящее время право граждан получивших землю в советские годы не аннулируется, а предлагает пройти процедуру приватизации участка.

Для переоформления права БП предусмотрена процедура упрощенного порядка регистрации. Для этого гражданину нужны только: правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт на участок.

Такими правоустанавливающими бумагами являются:

  • акты о предоставлении территории;
  • свидетельство “старого” вида на участок;
  • выписка о разрешении предоставить территорию земли для ведения подсобного хозяйства от местных органов самоуправления;
  • иные документы о факте предоставления участка.

Если ЗУ не учтен в кадастре, то расходы по межеванию и регистрации придется нести заинтересованному лицу, желающему оформить эту территорию в свою собственность.

Кадастровый
Кадастровый паспорт ЗУ

Обратите внимание: зарегистрировать земли с находящимися на них строениями можно до 1 марта 2018 года. Для регистрации дачных участков, гаражных кооперативов и подсобных хозяйств временные границы не установлены.

Юридические лица, владеющие землей на праве БП, также могут претендовать на оформление её в частную собственность или же арендовать. Порядок оформления при этом будет общий, а не упрощенный.

Документы

В условиях постоянно меняющихся политических, экономических, социальных норм документы о подтверждении прав на землю должны меняться в зависимости требований закона.

Виды документов

Среди документов, позволяющих определить статус собственника земельного участка, выделяют два вида:

  1. правоустанавливающие;
  2. правоудостоверяющие.

Взаимосвязь между этими видами можно отследить по схеме:

Связь
Связь между правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами

К правоудостоверяющим документам относятся, те, которые указывают на факт возникновения или перехода права. Например:

  • постановление, решение либо распоряжение о выделении ЗУ муниципальными органами;
  • акты, составленные государственными органами о передаче земельной территории;
  • свидетельство о наследовании ЗУ;
  • судебный акт;
  • гражданско-правовое соглашение, устанавливающее право собственности лица (купля-продажа, мена, дарение, приватизация).

Без правоудостоверяющих документов, которые должны быть подкреплены правоустанавливающими, гражданин не сможет совершить ни одну операцию с имуществом.

Записи кадастрового учёта основаны на правоустанавливающем документе, тогда как правоудостоверяющий (свидетельство) является результатом регистрирования.

Основные требования

Оформление и структура документов на ЗУ установлена специальными регламентами. Например, документы, выданные в Советском Союзе, являются действующими и не ограничены по сроку давности как устанавливающие факт передачи земли в бессрочное пользование. Провести имущественную сделку по таким бумагам не получится, так как они теряют свою юридическую силу и требуют переоформления в Росреестре.

Основное требование для документов на это совокупность правоустанавливающих и правоудостоверяющих фактов, а также соответствие учетных записей в них. Изменения оформляются в соответствии с требованиями регламента. Для перерегистрации земельного участка потребуются план межевания и акт о согласовании границ. При проведении межевания возможно увеличение размеров участка, если позволяет близлежащая свободная территория.

Сроки

Срок действия документов устанавливается для того, чтобы знать в течении какого периода времени они будут юридически дееспособными. Действующий регламент установил необходимость менять документы с внесенными изменениями каждые 5 лет. За это время государственный кадастровый учет проводит ревизионные работы.

Для собственников же срок имеет значение при проведении имущественных сделок. Если последнее обновление документации было больше 5 лет назад или не проводилось вообще, то предстоит процедура перерегистрации.

Важно: план межевания участка не имеет срок давности, но чтобы его подтвердить нужна перерегистрация с добавлением информации.

Срок действия правоустанавливающих документов признается регламентом бессрочным и не подлежит проведению перерегистрации.

Юридическая сила старых документов

На основании Закона о государственной регистрации прав документы старого образца являются действительными и на сегодняшний день. Обменивать их на новые не нужно. Это правило действует только для тех документов, которые являются основанием имущественного права гражданина или организации на ЗУ.

При утрате документов нужно обратиться в Росреестр за восстановлением либо получением выписки из кадастра, что равно по юридической силе оригиналу свидетельства. Если сведения в Росреестре не найдены, то нужно сделать запрос в архив муниципалитета через главу администрации. Истребование данных происходит не бесплатно.

Кадастровый
Кадастровый паспорт — Росреестр

Выписка из архивных данных вместе с приложенным актом о земельном участке будут являться основанием для обращения в Росреестр за регистрацией территории. Постановка участка на кадастровый учет облагается государственной пошлиной. Законом установлен 20-дневный срок, чтобы получить документы и зарегистрировать участок в Кадастровой палате.

Договор на БП

Форма договора о бессрочном постоянном использовании ЗУ выглядит следующим образом:

Договор
Договор на БП землей

Приватизация ЗУ находящегося в БП

На законодательном уровне закреплено право собственников, получивших землю на приватизацию этого объекта недвижимого имущества. В частности правовое регулирование осуществляется Законом №178 о приватизации, а также ФЗ №122 о государственной регистрации. Основываясь на этих положениях, земельная территория должна быть либо арендована, либо приватизирована.

Сроки для приватизации участков полученных ранее в бессрочное пользование не ограничены. Единственное ограничение это оформление такого участка в собственность с помощью упрощенного порядка, так называемой «дачной амнистии», возможно до 1 марта 2018 года. После этой даты приватизировать по упрощенной системе уже не получится.

Правом на приватизацию обладают те лица, которые получили ЗУ в БП и начали на нем возведение дома. Наследники таких собственников не смогут приватизировать землю. Им остается либо выкупать, либо арендовать участок.

Если на земельной территории уже стоит дом, то собственнику для приватизации необходимо направить заявление в местную администрацию с требованием передать часть территории, находящейся под его постройками.

Образец
Образец заявления на приватизацию ЗУ

Рассмотрение и принятие решения о возможности приватизации конкретного ЗУ занимает примерно 14 дней. При положительном ответе наступает следующий этап: оформление необходимой документации.

Приватизация участка, полученного в садовом товариществе после 1 марта 2018 года, происходит путем направления заявления в администрацию района. В заявлении указываются все данные о ЗУ и цель его дальнейшего использования собственником. Участок, выделенный индивидуально проходит регистрацию через Росреестр со всеми необходимыми документами.

Обратите внимание: с 2018 года предъявление кадастрового плана не требуется для оформления земли в собственность.

Вопрос с приватизацией участка бессрочного пользования можно решить самостоятельно либо с помощью доверенного лица. Для этого потребуется юридическое подтверждение в виде доверенности на представителя. Им может быть, например:

  • Председатель садового товарищества;
  • Сотрудник юридической компании.

Порядок приватизации разделяется на два вида в зависимости от попадания под действие «дачной амнистии» или нет.

Когда происходит оформление? Приватизация до 1 марта 2018 После 1 марта 2018
Согласование с муниципальным образованием, являющимся собственником Согласие администрации не требуется Требуется согласие
Регистрация в Росреестре требуется необходима

Подготавливая пакет документов в администрацию района для приватизации ЗУ нужно убедиться, что в нём присутствуют:

  1. Заявление от заинтересованного лица, получившего ранее этот участок на праве БП;
  2. Свидетельство, подтверждающее это право, а также на строения;
  3. Кадастровый план, в случае нахождения участка на учете ;
  4. Технический паспорт на дом и любую другую постройку;
  5. Документ, подтверждающий личность заявителя.

Для заявителей, подпадающих под действие «дачной амнистии» при обращении в Росреестр потребуются только паспортные данные гражданина и документ о предоставлении земельного надела в его пользование.

Прекращение права БП

Как и большинство правоотношений бессрочное пользование может прекратиться. Это происходит по одному из вариантов:

  • добровольному отказу собственника;
  • принудительному изъятию.

Процесс прекращения бессрочного постоянного использования земли можно наглядно увидеть в таблице.

Критерии для сравнения форм прекращения БП ЗУ При добровольном отказе

(ст.53 ЗК РФ)

При принудительном изъятии (ст.54 ЗК РФ)
Инициатор прекращения собственник административный орган
Основание прекращения заявление о добровольном отказе неиспользование участка по целевому назначению либо использование с нарушением норм законодательства
Кто выносит решение о прекращении исполнительный комитет местной администрации судебный орган
Перечень документов
  • заявление;
  • решение о выделении участка;
  • план межевания;
  • кадастровый паспорт;
  • государственный акт на право пользования
  • заявление о государственной регистрации прекращения БП;
  • копия решения об изъятии;
  • или копия вступившего в законную силу судебного акта об изъятии
Срок рассмотрения 30 дней с даты подачи документов в течении 10 дней с даты принятия решения либо со дня вступления судебного акта в законную силу
Действия уполномоченного органа
  • регистрация заявления;
  • подготовка проекта прекращения права;
  • согласование и подписание проекта;
  • выдача решения заявителю
административный орган сообщает о прекращении права в налоговый орган по месту расположения участка в течении 7 дней с даты решения об изъятии
Особенности административный органа проверяет правомочность причины написания заявления об отказе от надела
  • такой порядок не применяется к участкам являющимися собственностью федерации и безвозмездно переданной муниципалитету либо субъекту РФ;
  • решение об изъятии может быть обжаловано в суде

До принудительного изъятия надела административный орган проводит стадию досудебного рассмотрения дела, которая состоит из двух этапов:

  1. назначение административного наказания (штраф), а также требование восстановить плодородие почвы за определенный срок;
  2. возбуждение судебного процесса за невыполнение предписаний по содержанию ЗУ.
Заявление
Заявление о прекращении права БП землей

Досудебное урегулирование предоставляет собственнику возможность устранить административные нарушения и сохранить право бессрочного постоянного землепользования.

Важный момент: даже при вынесении судебного решения об изъятии бывший собственник обязан возместить причиненный ущерб земле.

Правом на БП ЗУ обозначается передача определенной территории владельцу на неограниченный временной промежуток.  Правовое регулирование такими действиями закреплено нормами Гражданского, а также Земельного кодекса РФ.

Категории: Земельный участок

Комментарии

Нет комментариев. Будете первым?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *