Оформление и расторжение договора аренды земельного участка

Нефедова Анна Олеговна

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

Земельные наделы могут передаваться в имущественное владение населения страны. Чаще чего в этом направлении используется заключение договоров аренды относительно земель. Государство допускает аренду, как части, так и целого участка.

Договор аренды участка

Благодаря составленному соглашению право на временное владение и пользование наделом переходит к арендатору. Вторая сторона – арендатор, получает за это соответствующую плату. Размер оплаты прописывается в договоре.

В акте указывается, что доходы и плоды, полученные за счет использования надела считаются собственностью использующего его человека.  При заключении документа должны соблюдаться положения, закрепленные в гражданском законодательстве.

Образец
Образец договора

Условия

Договоры, составляемые по отношению к земельным наделам, имеют специфическую особенность. Лицо, владеющее землей на праве собственности, не может, ссылаясь на свое усмотрение использовать надел. Это связано с тем, что участки используются:

  • в зависимости от того, какая категория присвоена земле, при чем не имеет значения кто пользуется;
  • оценивается оборотоспособность;
  • учитывается, какое использование земли разрешается;
  • учету подлежит территориальное расположение;
  • положения градостроительной документации.
Предмет
Предмет соглашения

В качестве обязательных условий рассматриваются – определение того, какая земля арендуется, кто будет арендатором и  установление предмета. Требования к обеим сторонам соглашения одинаковы – это должны быть лица, достигшие совершеннолетия, имеющие дееспособность. Заключить договор могут граждане и организации.

Правом на заключение соглашения обладают законные представители недееспособного или не достигшего 18 лет человека, а также лица, в отношении которых составлена доверенность.

В соглашении детально расписывается, как будет происходить взаимодействие субъектов, учитывая все нюансы. Обязательно указывается:

  • срок, в течение которого соглашение будет действовать;
  • условия, согласно которых соглашение подлежит расторжению;
  • указываются данные обеих сторон.

Аспекты

Рассматриваемое соглашение предусматривает переход прав от одного субъекта к другому. Собственник надела имеет правомочия по взиманию платы за предоставление надела и требовать от арендатора ухода за землей. В то же время лицо, получившее землю в пользование, наделяется правами по получению урожая, прибыли за счет использования земли.

Устанавливаются правомочия на передачу надела в субаренду, при  этом арендатор должен уведомить об этом хозяина земли. Срок, который прописан в соглашении субаренды, не может быть более того, что предусмотрен арендным договором. Когда собственник земель против перехода прав на участок посредством такого способа, по данные положения включаются в соглашение. Залог земельного участка не может осуществляться арендатором.

Образец
Образец соглашения от собственника на субаренду участка

В качестве ответственности, имеющей юридический аспект для собственника надела выступает его передача в пользование. Ответственность арендатора заключается в возврате надела по окончанию срока соглашения, выплате арендных платежей.

Правом на заключение акта обладают:

  • юр.лица;
  • граждане (в том числе предоставляется земельный участок инвалидам);
  • лица, не имеющие гражданства;
  • подданные иностранных государств;
  • лица, представляющие зарубежные страны.

Требования, устанавливаемые относительно оформления рассматриваемого соглашения, предусматриваются в актах, принятых на федеральном и региональном уровне.

В ситуации, когда срок аренды превышает 12 месяцев – требуется отпечатать его в 4 экземплярах. Если срок устанавливается меньше – то может составляться от руки и в 2 экземплярах.

В акте прописываются предмет и объект, в отношении которых указываются все необходимые параметры, содержащиеся в кадастровой и учетной документации.

Заключение

Составление соглашения происходит пошагово:

  • изначально указывается название акта;
  • вписывается дата, когда составлен;
  • указываются данные сторон (в том числе фамилия, инициалы, данные документа, посредством которого удостоверяется личность, адрес проживания, для юр.лиц реквизиты);

    Пример
    Пример договора
  • далее указываются положения относительно предметов договора (указывают точные данные о наделе);
  • прописываются арендные условия;
  • указывается размер платы;
  • сроки для внесения платежей;
  • условия относительно использования и возврата;
  • наличие ограничений;
  • ответственность, которую несут стороны.

Место, где происходит заключение договора, и условия для его составления предусматриваются в каждом случае по усмотрению сторон. Если срок аренды более 12 месяцев, то соглашение регистрируется в отделении кадастра, регистрации и картографии.

Предварительное соглашение

Его составление осуществляется согласно последовательности действий, относящихся к составлению арендного договора. В рассматриваемом документе имеется возможность обсуждения положений и их исправление.

Документ не наделяется юридической силой. Составляется он для каждой из сторон, для обеспечения удобств в работе. После того, как все пункты сторонами изучены и исправлены – составляется основной договор.

Процедура регистрации

Проводится в отделении Росреестра, расположенном по месту нахождения земли. Предусматривается проведение данной процедуры при условии, что срок аренды превышает один год. Если процедура в надлежащем порядке не была произведена, то в случае разбирательства в судебном органе – акт признается недействительным.

Регистрация
Регистрация договора

Вступление документа в силу предполагает изначально прохождение этого процесса. Обе стороны посещают указанный орган и пишут заявление, согласно установленному образцу. Предусматривается вариант передачи документации посредством использования почтовых услуг.

Документация

Документы, которые потребуются для регистрации договора:

  • акты, посредством которых подтверждается личность сторон;
  • арендные соглашения (2 штуки);
  • кадастровая документация;
  • относительно организаций – акт для подтверждения их полномочий;
  • если участвует доверенное лицо – надлежащим образом заверенная доверенность;
  • чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Образец
Образец кадастрового паспорта участка

Помимо перечисленных бумаг могут истребовать и прочие, в зависимости от сложности составляемого соглашения. В некоторых ситуациях требуется соглашение мужа или жены на заключение сделки. Размер госпошлины устанавливается законодательными актами.

Корректировка

Внесение изменений в составленное соглашение может происходить каждый год, что связано с динамикой развития рынка. Данное правило действует относительно договоров, оформленных на долгий срок. Зачастую корректируются положения, связанные с внесением арендных платежей. Кроме того основанием для внесения изменений может стать кончина одной из сторон.

В таком случае разрабатывается отдельный акт, который прилагается к основному документу. При его разработке указываются сведения относительно первоначального соглашения, данные сторон, дата корректировки.

В конце листа стороны ставят свои подписи, если участвует организация – проставляется оттиск печати.  Все внесенные коррективы должны быть зарегистрированы.

Перенайм или субаренда

Зачастую люди ошибаются при определении понятий субаренды и перенайма. Основным отличием является то, что при перенайме первичный арендатор после подписания соглашения выходит из отношений по аренде. Это соглашение заключается, когда необходимо заменить сторону договора. Причины для составления такого акта могут быть различными, при этом они не требуют расторжения, а лишь необходимо заменить субъект.

Пример
Пример договора перенайма

Рассматриваемое соглашение будет выступать приложением к основному договору. Особых условий относительно данного акта не предусматривается.

Аренда муниципальных земель

В данном случае необходимо учесть особенности, которые действуют относительно этой разновидности соглашений. Стороны подготавливают пакет бумаг, после чего производится заключение договора.

Передача прав

Передача правомочий относительно земель, находящихся в собственности муниципалитета, производится двумя путями:

  • посредством проведения торгов;
  • без проведения таковых.
Схема
Схема предоставления земли

Инициатива по проведению торгов возлагается на главу муниципалитета и городской комитет, выполняющий функции по управлению имуществом. Также граждане и организации  могут обратиться в комитет и попросить провести торги. Если лицо хочет получить землю в аренду без проведения торгов, то это выполнимо при следующих условиях:

  • когда лицо ранее заключало соглашения аренды относительно именно этого надела, и выполнял все условия, прописанные в соглашения добросовестно;
  • когда в наличии лицензия на вид деятельности, выданная на срок более года, что можно подтвердить документально;
  • когда относительно арендных прав была подана одна заявка;
  • если у человека изымают собственность для нужд муниципалитета, взамен ему предоставляют арендный надел;
  • когда заявка подана органом власти.

Пакет бумаг

Для подачи заявки требуется собрать документацию:

  • заявка относительно аренды;
  • документация, носящая учредительный характер относительно организации;
  • для предпринимателя – свидетельство, подтверждающее прохождение процедуры регистрации;
  • баланс, которым обладает организация, выступающая арендатором;
  • справка, где отражена задолженность по арендным или коммунальным платежам.

Заключение

Согласно законодательным положениям оформление договора должно быть произведено в течение месяца после того, как была подана заявка. Установленного образца рассматриваемого акта не предусмотрено, однако в него должны включаться все основные положения.

Аренда
Аренда земельных наделов, находящихся в муниципальной собственности

Выглядят они так:

  • Изначально указываются данные сторон. В договоре участвуют три стороны – арендатор, арендодатель и балансодержатель. В качестве арендатора выступают организация или гражданин. Балансодержателем является муниципалитет, который предоставляет землю. Арендатором является председателя Комитета по управлению имуществом.
  • Описывается объект, сдаваемый в аренду. Указывается его площадь, место расположения, имеющиеся постройки.
  • Срок, в пределах которого действует соглашение.
  • Условия и порядок, устанавливающиеся относительно внесения арендных платежей. Указывается, как осуществляется расчет, до какого числа вносится. Прописываются ситуации, когда размер платежа подлежит изменению.

    Схема
    Схема предоставления муниципальных участков в аренду
  • Вписывают права и обязанности сторон.
  • Указывается, какие обязанности несет балансодержатель.
  • Ответственность, относительно участников соглашения.
  • Прописываются сообщения и уведомления, которые должны иметь место быть. Это касается положения, когда изменяется размер оплаты.
  • Остальные условия.
  • Расторжение ранее установленного срока.
  • Реквизиты для внесения оплаты.

Нюансы

Следует помнить, что если в документе не обозначены какие – либо пункты, то это не говорит о возможности совершения таких действий или их не совершения. Это говорит о том, что договор подчиняется актам, разработанным на федеральном, региональном и местном уровнях.

Для того, чтобы избежать ситуаций недопонимания с арендодателем, прежде чем составлять договор необходимо ознакомиться с условиями, действующими относительно того вида наделов, который будет оформлен в аренду.

Следует отметить, что арендатор не наделяется преимущественным правом на заключение нового договора. Некоторые ситуации предусматривают уступку арендного права.

Расторжение

Право на заключение договора относится только к лицам, которые являются собственниками надела. На сервитут земельного участка (OPrav_006) данные положения не распространяются, что значит о невозможность его передачи по договору аренды.

Когда необходимо расторгнуть соглашение – соответствующее уведомление направляется сторонам договора. Затем проходит процесс судебного разбирательства. При достижении согласия между сторонами – суд расторгает акт. Раньше срока получится расторгнуть, при наступлении условий, указанных в самом документе.

Образец
Образец требования о расторжении

Также суд имеет право на расторжение, когда последовало грубое нарушение его положений одной из сторон. Существенность заключается в том, что одна сторона совершает такое действие, от которого вторая сторона лишается возможности, на которую рассчитывала по составленному договору.

Долгосрочная аренда земли

В законодательных актах предусматривается, что самый долгий срок, на который может быть заключено соглашение относится к выделению земель под сооружение линий электропередач, магистралей, трубопроводов, производства с/х продукции, организация хозяйств, имеющих фермерский или крестьянский характер.

Законодатель предусматривает такое предоставление наделов в случае, когда на нем расположены капитальные строения, в том числе жилые дома. В законах максимальный срок устанавливается равным 49 годам. Предоставить на долгий срок могут такие участки, которые зарегистрированы надлежащим образом.

Документ, который подтверждает наличие долгосрочной аренды – договор, подписанный сторонами. Также в отношении такого акта требуется провести процедуру регистрации.

Продление

Актами законодательства предусматривается перезаключение или продление договора, когда действие предыдущего закончилось. Для этого требуется собрать пакет бумаг:

  • документ, посредством которого подтверждается личность;
  • заявление;
  • уведомление, направленное собственнику.
Сроки
Сроки аренды земли

Перезаключенный договор подлежит регистрации в соответствующем органе. Данное положение распространяется на соглашения, заключенные между гражданами, органами муниципалитета.

Когда складывается ситуация, при которой срок действия соглашения истек, при этом арендодатель продолжает использовать надел – акт считается продленным в автоматическом режиме. Если же имеется уведомление о перезаключении договора, то процедура производится на следующий день после завершения срока действия.

С последующим выкупом

Лица, арендующие участки имеют право рассчитывать на их выкуп, при условии, что отсутствуют условия, мешающие этому. Когда собственник участка не высказывается против дальнейшего выкупа, то данные положения включаются в арендное соглашение. Если данный пункт отсутствует – это не мешает в дальнейшем сторонам договориться о выкупе.

Когда собственник решается на продажу надела, то преимущественным правом на покупку обладает арендатор, который добросовестно соблюдал обязанности по аренде. Отличия рассматриваемого соглашения от стандартной аренды:

  • в акт включаются положения о дальнейшем выкупе;
  • арендатор не должен участвовать в торгах;
  • сторонами могут оговариваться условия продажи;
  • арендатор имеет возможность выплатить стоимость участка ранее срока окончания соглашения.

Расторжение договора

Законодателем предусматриваются основания для прекращения действия документа аренды. Сторонами должна совершаться определенная процедура для расторжения акта.

Понятия

Понятия «расторжения» и «прекращения» имеют юридические различия. Под прекращением предусматривается завершение действия соглашения, независимо от причин. Расторжение предполагает действия сторон договора по его отмене.

Общим в обоих случаях является то, что в наличии имеется составленный согласно законодательству договор. Прекращение или расторжение должно основываться на пунктах, обозначенных в соглашении.

Основания для расторжения

Когда условия, прописанные в договоре, не соблюдаются сторонами – акт расторгается. Причиной расторжения документа является проявление второй стороны неаккуратности или непорядочности. Когда соглашение заключалось на неустановленный срок, то некоторые пункты с течением времени могут устареть в силу внесенных в законодательные акты изменений.

Стороны могут при составлении договора предусмотреть условия, согласно которым производится расторжение акта. В земельном законодательстве предусматриваются основания для расторжения:

  • использование земли не по назначению;
  • нарушаются нормы санитарного назначения;
  • в результате применения химикатов оказывается пагубное влияние на землю;
  • когда арендатор не пользовался землей на протяжении срока, указанного в документе;
  • если наделы изымаются для нужд государства или муниципалитета.

Порядок действий: через суд

Предусматривается, что сторона, принявшая решение относительно расторжения акта – направляет второй уведомление. В уведомлении указываются положения договора, которые не были соблюдены. Документ содержит ссылки на факты, подтверждающие неисполнение договоренности. Рекомендуется направлять уведомление при помощи почтовых услуг, при этом письмо должно быть заказными и иметь уведомление о получении.

Пример
Пример искового заявления о расторжении договора

От реакции второй стороны зависят дальнейшие действия:

  • сторона может согласиться с выдвинутыми претензиями и исправить допущенные нарушения;
  • заявляет ответную претензию и опровергает указанные факты, что подтверждается документально;
  • договор расторгается по соглашению сторон;
  • сторона никак не реагирует на уведомление, что дает право на обращение в судебный орган.

Стоит отметить, что иск может подаваться только после попытки мирного урегулирования вопроса.

Истцом собирается доказательственная база, подтверждающая несоблюдение условий акта. Подача искового предполагает оплату государственной пошлины, размер ее устанавливается законодателем.

Подача иска осуществляется в месте, где расположен участок. Заявление заполняется по установленному образцу. Подлежат указанию:

  • наименование судебного органа, куда подается;
  • данные сторон;
  • расписывается предмет иска, указывается просьба по его удовлетворению;
  • излагаются факты, свидетельствующие о неисполнении второй стороной своих обязанностей;
  • указываются характеристики участка, сданного в аренду;
  • вписывается просьба признать договор утратившим силу;
  • перечисляются документы, прилагаемые к иску;
  • ставится дата и подпись.

Решение, которое вынес судья, вступает в силу спустя 10 дней после его вынесения. Когда стороны не согласны с принятым решением – имеется возможность инициировать пересмотр.

По обоюдному соглашению

Когда между сторонами достигнуто соглашение относительно расторжения соглашения, то обращаться в суд не требуется. В таком случае стороны самостоятельно составляют соглашение, предусматривающее расторжение. Составляется так:

  • указываются данные обеих сторон;
  • объясняются причины и условия расторжения, которые должны соответствовать положениям ранее заключенного акта;
  • когда производилась компенсация вреда – указывается в соглашении;
  • документ подписывается сторонами.

Прекращение осуществляется на основании двух причин:

  • закончился срок действия;
  • желание сторон.

Если арендатор в течение действия договора скончался, то выступить с инициативой о расторжении могут правопреемники, которые не заинтересованы в его продолжении.  Когда договор зарегистрирован, то действие прекращается в связи со снятием с регистрационного учета.

Последствия правового характера

Прекращение действия договора несет в себе последствия для двух сторон:

  • арендатор более не может использовать участок;
  • собственник не получает арендные платежи.

Когда у стороны остались претензии относительно произведенных расчетов, то такие вопросы решаются при помощи искового обращения.

Права арендатора земельного участка

Права, которыми обладает арендатор надела, прописаны в гражданском законодательстве и непосредственно в тексте соглашения. Правомочия заключаются в:

  • передаче надела в субаренду;
  • использование участка в соответствии с его нуждами без предварительного согласования с собственником;
  • пользование находящимися на участке водными ресурсами, полезными ископаемыми, если это не противоречит закону;

    Правило
    Правило о передачи участка в субаренду
  • строит конструкции, которые не нарушают имеющиеся нормы;
  • проведение деятельности мелиораторского назначения;
  • присваивать плоды, полученные от использования участка;
  • подавать заявление о продлении срока аренды.

Рассматриваемый вид соглашений способен принести выгоду собственнику земли, при условии, когда акт составлен правильно. Необходимо обратить внимание при составлении на все возможные нюансы. Во избежание ошибок рекомендуется обратиться к профессиональному юристу.

Категории: Земельный участок

Комментарии

Нет комментариев. Будете первым?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *