Где и как можно правильно оформить куплю–продажу квартиры в 2022 году?

Приобретение недвижимости требует взвешенного и обдуманного подхода, информированности о тонкостях совершения сделки купли–продажи. Найти желанную квартиру — только первый шаг к ее обретению. За этим следует сбор документов, оформление сделки, регистрация права собственности. Каждый из этапов требует отдельного рассмотрения, ведь от правильности действий зависит законность сделки.
[contents]

Способы покупки квартиры

Заключение договора купли–продажи квартиры предполагает получение в собственность имущества, существующего физически, имеющего определенный адрес, площадь, в противном случае договор будет считаться несогласованным (ст. 554 ГК РФ). Сделку можно заключить самостоятельно или с привлечением специалиста.

Приобретение самостоятельно

Имея определенный опыт в совершении сделок имущественного характера, можно без чьей–либо помощи собрать пакет документов и проконтролировать весь процесс перехода права собственности. Новичку в этих вопросах будет сложнее, поэтому стоит взвесить что важнее: понести траты на оплату услуг нотариуса, риелтора, или рисковать вложенными средствами при самостоятельном, возможно некорректном совершении сделки.

Оформление с помощью нотариуса

Заверенные нотариусом документы обладают доказательной силой, гарантируют защиту прав и интересов граждан. В нотариальной конторе можно получить грамотную юридическую помощь по поводу составления договора, оформления и подаче документов.

На что стоит обратить внимание при обращении:

• есть ли в приемной данные о нотариусе: ФИО, копия приказа органов юстиции о назначении на занимаемую должность;
• имеется ли в открытом доступе информация о стоимости предоставляемых нотариальных услуг.

Проверить, работает ли нотариус на законных основаниях, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (см. ссылку https://notariat.ru/ru-ru/), введя его ФИО в разделе «Найти нотариуса».

Нотариус обеспечит законность действий, минимизируя риск возникновения фактов мошенничества со стороны продавца или покупателя. Также он несет имущественную ответственность, что гарантирует возмещение ущерба при признании сделки незаконной.

Во избежание фактов мошенничества нотариус проверяет документы, готовит к подписанию проект договора купли—продажи.

По сделке, удостоверенной нотариусом, регистрация права собственности производится в ускоренном режиме — от 1 до 3 дней.

При желании клиент может воспользоваться услугой размещения средств на депозитном счете нотариуса, защищенном от банкротства. Сразу после регистрации права собственности средства будут перечислены продавцу.

Стоимость услуг будет складываться из государственно тарифа и стоимости услуг правового и технического характера. Величина тарифов зафиксирована в Основах законодательства РФ о нотариате ст. 22.1 (см. ссылку http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/).

Услуги риелтора

Риелтор занимается поиском квартиры, организует встречу продавца и покупателя, решает организационные вопросы по поводу оплаты аванса, возможном сроке заселения. В обязанности риелтора входит проверка документов.

Обратившись к риелтору, можно в краткие сроки подобрать нужный вариант недвижимости, а максимальную защиту прав покупателя и законность проведенной сделки обеспечит нотариус.

Варианты сделки купли—продажи недвижимости

Продажа квартиры не всегда осуществляется одним хозяином. Нередко происходит передача во владение супружеской доли, части имущества одного родственника другому. Каждая из сделок имеет свои особенности.

Приобретение квартиры

Наиболее часто встречающимся вариантом сделок с недвижимостью является приобретение квартиры. После выбора желаемых квадратных метров важно выяснить:

• Сколько людей является владельцем квартиры. Если, например, имущество осталось в наследство после смерти хозяина, имеющего жену и 2 детей, то при условии вступления в наследство собственников будет трое, и от каждого необходимо получить письменное согласие на реализацию недвижимости.

• Нет ли на жилье обременения. Это означает, что частично имуществом может владеть другое лицо, организация, госучреждение. К обременениям относится:

  • ипотека, при которой квартира является залоговым имуществом;
  • аренда, когда в жилье проживает другое лицо на основании договора;
  • рента предполагает, что жилье на основании заключенного договора должно перейти гражданину, обеспечивающему владельца необходимыми благами;
  • арест, применяемый со стороны госорганов при неуплате счетов за использование услуг;
  • доверительное управление, при котором иное лицо имеет право проживать в квартире.
    

    Важно! Информацию по всевозможным обременениям и операциям относительно квартиры можно узнать из выписки ЕГРП.

• Прописаны ли в квартире дети, не достигшие 18 лет. Сделка в таком случае проводится с разрешения органов опеки.

• Нужно ли выплачивать налог. Его величина рассчитывается так: если квартира куплена более 3 лет (в случае наследственной квартиры — пяти лет) назад до 1 января 2016 г., то в соответствии со ст. 220 НК РФ НДФЛ не платится (см. ссылку www.consultant.ru).

  С 01.01.2016 г вступил в силу закон, согласно которому не платят налог те, кто имел квартиру в собственности не менее 5 лет (кроме приватизированной, подаренной недвижимости или полученной на основании договора пожизненного содержания иждивенца). Величина налоговой ставки равна 13%.

Наиболее тщательно рекомендуется проверять квартиры, приобретаемые на вторичном рынке.

Получение доли

Спрос на комнату или иную часть квартиры на рынке недвижимости невелик, но такие сделки также заключаются.

При продаже владелец обязан право выкупа доли остальным совладельцам, не завышая цену продажи и не устанавливая каких–либо дополнительных условий. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме. Совладельцам отводится срок, равный 1 месяц. Если за это время никто не изъявил желание совершить покупку, автоматически признается отказ.

Информировать о продаже рекомендуется по почте письмом с уведомлением. Последнее может стать доказательством оповещения остальных собственников при решении спорных вопросов в суде.

Покупка жилья у родственников

Существует несколько способов получить право на квартиру родственника: заключить договор купли–продажи, дарения, мены, вступить в наследство.

Если один родственник решил продать квартиру другому, сделка осуществляется в общем порядке. Нередко стоимость по договору занижена с целью снижения суммы налогового обязательства. Проверкой ценообразования занимается налоговая служба, а при отклонении цены от рыночной более чем на 20% не только пересчитывается сумма налога, но и начисляется пеня.

Сделки между родственниками нередко носят незаконный характер, совершаются для обналичивания материнского капитала.

По закону, если для приобретения недвижимости привлекаются средства материнского капитала, ребенок должен быть участником сделки, но только после достижения совершеннолетнего возраста. В противном случае продажа признается недействительной.

Даже при условии, что переход имущественных прав между близкими родственниками носит фиктивный характер, покупатель станет законным владельцем квартиры или ее части и может в ней проживать на правах собственника.

Подготовка и заключение сделки

Процедура приобретения недвижимости условно делится на несколько этапов:

• подготовительный — заключается в сборе необходимой документации, разработке проекта договора;
• подписание договора;
• передача недвижимости в собственность;
• оплата согласно прописанным условиям.

Подробнее о каждом из этапов.

Документы и их проверка

Составления договора требуется сбора пакета документов, который будет разниться для каждого из представителей сделки.

Перед тем как подписать договор, следует тщательно проверить все документы на подлинность, поскольку велик риск мошенничества.

Необходимо:

• проверить паспорт продавца и сверить его данные с указанными в документах на недвижимость;
• запросить в Росреестре сведения о количестве собственников;
• если от лица продавца действует доверенное лицо — убедиться в наличии нотариально заверенной доверенности.

Нередко покупатели пытаются скрыть обременения, поскольку такую квартиру продать сложно, а порой совсем невозможно. Выявить обман поможет прочтение выписки из ЕГРП.

Важной составляющей документального сопровождения является договор купли продажи.

Составление и заключение договора

Договор составляется в письменной форме. В нем подробно оговорены условия заключения сделки.

Договор содержит информацию:

• ФИО обеих сторон, сведения о каждом: дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта;
• технические параметры объекта (площадь, количество этажей здания, расположение, законность перепланировки и прочая информация, зафиксированная на основании техпаспорта);
• указание стоимости объекта;
• данные об обременениях с указанием лиц, имеющих право на использование квартиры.

Образец договора:

Внимание! Файл нельзя использовать как документ. Он для ознакомительных целей.

Сначала желательно оформить предварительный договор, обозначив в нем все условия, согласовав сроки совершения сделки и сумму продажи. Рекомендуется составлять такой документ при передаче задатка, а средства передавать продавцу под расписку.

Оригинальный договор тщательно проверяется на предмет ошибок. Он может быть подписан обеими сторонами сделки лично или их законным представителем.

Передача имущества

При передаче квартиры составляется передаточный акт. Это документ, содержащий информацию:

• личные данные продавца и покупателя;
• основание для передачи;
• указание факта отсутствия взаимных претензий;
• дата, место подписания и подписи сторон;
• характеристики квартиры (площадь, состояние и прочие параметры относительно качества и состава объекта).

Документ рекомендуется оформлять после регистрации права собственности, причем присутствие нотариуса не обязательно.

Сумма по договору

Способов внести необходимую сумму за приобретение квартиры несколько:

1. Аренда банковской ячейки. Срок аренды обычно составляет 1 месяц. Средства пересчитываются и помещаются в сейф банка. Продавец получает к ним доступ только после оформления сделки. Данный способ наиболее безопасен для покупателя.
2. Открытие счета и зачисление на него суммы по договору. Полномочия на перевод денег предоставляется банку, когда будут предоставлены документы о совершении сделки. Риски при этом минимальны, но банк взимает комиссию за каждую операцию по перемещению средств.
3. Наличный расчет. Наиболее неудобен и опасен.

Рекомендуется взять расписку об оплате стоимости квартиры.

Получить право распоряжения можно только пройдя государственную регистрацию права собственности.

Порядок государственной регистрации

Регистрации права собственности — обязательная процедура. Она проводится в Росреестре или МФЦ (Многофункциональном центре).

Пройти регистрацию можно только предоставив документы:

• заявление (если отправляется по почте, необходимо нотариальное заверение);
• документ, удостоверяющий личность;
• договор купли–продажи в 3-х экземплярах;
• акт передачи имущества;
• кадастровый и технический паспорт;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• свидетельство о браке и письменное согласие второго супруга на продажу квартиры;
• разрешение органов опеки, попечительства на совершение сделки, если доля имущества принадлежит несовершеннолетнему или он в ней прописан;
• кредитный договор, если покупка совершается с привлечением кредитно организации;
• в случае обращения через представителя — заверенная нотариусом доверенность.

Не всегда госорганы регистрируют имущество. Частые причины отказа:

1. Отсутствие документов.
2. Ущемление прав несовершеннолетних; несогласованность действий с супругой при реализации квартиры, приобретенной в браке.
3. Нарушения при продаже долевой собственности в виде непредставления остальным собственникам реализовать преимущественное право выкупа.
4. Предоставление документов лицом, не имеющих на это полномочий.
5. Нарушения при составлении договора купли продажи, ошибки, отсутствие данных об объекте сделки.

Росреестр принимает заявления, поданные лично, доверенным лицом, отправленные почтой заказным письмом вместе с описью документов и объявлением ценности посылки.

Имея электронную подпись, можно подать документы посредством Интернет сети.

Оформление купли продажи через МФЦ

Оперативно решить вопросы по оформлению документов можно в многофункциональном центре (МФЦ). Организация предоставляет населению муниципальные услуги, используя автоматизированную информационную систему. Центры доступа разделены на городской, районный, «Мегаполис».

Благодаря МФЦ происходит быстрое взаимодействие между разными органами власти, что позволяет оперативно обрабатывать заявки населения и предоставлять необходимые документы. Для оформления сделки купли–продажи через МФЦ можно обратиться в «единое окно» лично или через представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.

Алгоритм действий будет следующим:

1. Сбор и предоставление документов. Пакет не отличается от предоставляемого в Росреестр.
2. Проверка правильности составления документов сотрудниками МФЦ. При выявлении недочетов (описок помарок, ошибок) потребуется замена документа.
3. Проверка документов на подлинность, исключение факторов, которые могут повлиять на признание сделки недействительной (прописка лица, не достигшего совершеннолетия; непогашенные обязательства перед банком, касающиеся приобретаемого имущества).
4. Фиксирование информации о квартире в ЕГРП.
5. Оформление свидетельства о праве собственности.

Основное преимущество МФЦ — сокращение срока сбора документов; получение компетентной информации о необходимости предоставления тех или иных справок, свидетельств; помощь при заполнении бланков заявлений.

Сроки оформления

Для регистрации права собственности отводится срок: в Росреестре — 10 дней, в МФЦ — 7 дней. Данный период необходим для проверки документов, проведения экспертизы. После регистрации новый законный владелец вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Нюансы при заключении сделки и возможные риски при покупке квартиры

Чтобы контролировать процесс, не стать жертвой обмана, важно изучить возможные риски, возможные при приобретении квартиры. При совершении сделки необходимо:

• удостовериться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети;
• проверить, имеет ли право бывший супруг (супруга) на проживание в квартире. Если бывшие супруги купили имущество находясь в браке, каждый из них имеет право на проживание в своей доле;
• убедиться, что нет граждан, имеющих право на пожизненное проживание в квартире (например, на основании завещательного отказа);
• получить справку о дееспособности продавца, в противном случае сделка может быть признана недействительной;
• проверить, нет ли наследников на квартиру, особенно имеющих право на обязательную долю в наследстве;

• прочесть всю информацию, указанную в договоре. Нередко мошенники пытаются исказить данные о стоимости имущества, перепутать адрес, ФИО и прочую информацию для признания сделки недействительной.

  Проверить удостоверение личности владельца квартиры можно на сайте МВД. Находясь в месте расположения квартиры следует сразу же убедиться, соответствует ли адрес в документе физическому местоположению;

• о «проблемности» квартиры (неблагополучные соседи, повышенный шум и прочее) может свидетельствовать частая смена собственников имущества;
• при очень низкой стоимости желательно получить обоснование ценообразования от продавца.

Постоянная бдительность — необходимое условие совершения сделок, предполагающих крупные материальные траты. Сделку купли–продажи квартиры можно заключить самостоятельно, но накануне важно тщательно изучить информацию правового характера.

Поиск квартиры лучше доверить риелтору. Профессионалы своего дела помогут найти лучший вариант с соотношением цена–качество, а вот ведение юридических вопросов желательно доверить нотариусу.

Он несет имущественную ответственность за исход сделки, отвечает за ее юридическую чистоту. Даже в случае возникновения споров, решаемых в судебном порядке, большое значение имеет именно нотариальное удостоверение договора купли–продажи.