Особенности покупки квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Нефедова Анна Олеговна

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

Улучшение жилищных условий считается одним из острых проблем для многих семей. Порой единственно доступным решением данного вопроса выступает ипотека. Однако покупка квартиры в ипотеку – процесс длительный. Чтобы успешно заключить сделку с банком, необходимо детально ознакомиться со всей процедурой оформления ипотечного кредита.

Что такое ипотека и для чего она нужна?

Существует множество способов решить жилищную проблему: арендовать дом, жить у родственников и знакомых, покупка недвижимости в кредит.

Ипотекой называется кредитование купли-продажи жилого помещения. Грамотно составленный договор ипотеки будет выгоден для обеих сторон сделки: как для банка, так и для приобретателей жилья.

Останавливая свой выбор на ипотеке, следует учесть ряд особенностей данного договора. Купленная в ипотеку квартира будет находиться под залогом банка или иной кредитной организации до тех пор, пока не будет осуществлена выплата последнего платежа задолженности.

Ипотечному кредиту присущи некоторые специфические особенности:

  1. В соответствии с отечественным законодательством предельный срок ипотеки может составлять 30 лет. Именно благодаря этому условию купить жилье в ипотеку считается очень актуальным и привлекательным вариантом для многих граждан.
  2. Ипотека на квартируКупить квартиру данным способом без первоначального взноса не получится. В любом банке действует правило о как минимум 10%-ном взносе по программе ипотечного кредитования.
  3. Покупатель жилья может в любое время досрочно погасить свою задолженность перед банком и выполнить свои обязательства. Гашение ипотечного долга досрочно всегда выполняется с перерасчетом процентов.
  4. В федеральном законе «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102 закреплено, что обязательным условием является оформление залога на квартиру. До окончания срока договора владельцы жилья не вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом.
  5. Государственные сертификаты, выдаваемые на улучшение жилищных условий для отдельной категории граждан, являются обязательными для всех банковских учреждений. Отказ в принятии этих льготных документов подлежит обжалованию.
  6. ИпотекаГлавным основанием для выдачи ипотечного кредита является платежеспособность заёмщика денежных средств. Платежеспособность лица подтверждается справкой о получаемых доходах с места работы. Обычно достаточным является справка, подтверждающая полугодовой стаж работы и заработок гражданина.
  7. Банки предъявляют отдельные требования объекту недвижимости. Если предмет договора не соответствует установленным заявкам банка, то отказ в выдаче кредита будет правомерен.
  8. Важно знать, что чем тщательнее был собран пакет документов, тем ниже будет первоначальный взнос по договору. Банки устанавливают повышенные процентные ставки заёмщикам, которые не предоставили достаточно гарантий для своей платежеспособности.

Законодательная база ипотеки в России

Законодательную базу ипотечного кредитования в Российской Федерации составляют Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «Об ипотеке», «О залоге», «О банках и банковской деятельности», а также подзаконны акты, которыми устанавливаются программы льготного жилищного кредитования для отдельных категорий граждан из социально уязвимых слоев населения.

Кредитный договор по ипотекеВ Гражданском кодексе РФ закрепляются основные положения кредитного договора. Устанавливая стандартную правовую конструкцию кредитного соглашения, Гражданский кодекс содержит в себе также требования к условиям договора, права и обязанности сторон, регламентирует форму договора, основания его изменения и прекращения.

В целом, при оформлении ипотечного кредита важное значение играют внутренние правила банка, которыми устанавливаются особые требования данного финансового учреждения к отдельным видам сделок и денежных операций.

Подготовительный этап

Подготовительный этап к заключению договора ипотечного кредитования требует основательного подхода от будущего заемщика. От правильного и грамотного выбора недвижимости и банка зависят условия ипотеки. При оптимальных вариантах финансовые стороны сделки с банком будут выгодными для заемщика.

Как правильно выбрать недвижимость и оценить ее?

Для поиска подходящего жилья требуется много времени и сил. Ситуация усложняется ещё и тем, что не всякий собственник готов продать недвижимое имущество под ипотеку, да и не все квартиры подходят под программу ипотечного кредитования банков. Если финансы позволяют, то верным решением будет обратиться к услугам риэлтерской организации, которая специализируется на ипотеке.

Благодаря посредническим услугам специалистов можно избежать мошеннических действий и гарантировать безопасность сделки. Риэлтор не только поможет в поиске квартиры с подходящими параметрами, но также и сориентирует покупателя с выбором кредитного учреждения.

Выбор банка

После определения объекта недвижимости и формирования пакета необходимых документов предстоит важный этап – определение финансового учреждения. Ввиду отсутствия детального законодательного регламентирования кредитования жилья, условия ипотеки максимально регулируются внутренней политикой банка.

У каждого банка свои требования к документам и объекту недвижимости. Дата и сроки рассмотрения заявок кредитными комиссиями имеют различия: начиная от недели до 1,5-2 месячного срока.

В выборе оптимальной ипотечной программы может помочь юрист по недвижимости. Если условия не позволяют обратиться к помощи специалистов, то рекомендуется рассматривать сразу несколько банков как вариант для получения ипотеки.

Особенности покупки

Прежде чем заключать договор ипотечного кредитования, следует определиться с объектом недвижимости. Можно оформить ипотеку на квартиру в новостройке, на студию, апартаменты или же вторичку. Банковские услуги позволяют приобрести в кредит и комнаты и доли в квартирах. В зависимости от конкретного вида квартиры, могут изменяться условия договора и требования банка.

В новостройке

Самым популярным и наиболее оптимальным решением для ипотечного кредитования является квартира в новостройке. Приобретая жилье в новых строящихся домах, граждане не только улучшают жилищные условия, но и выгодно инвестируют. В отличие от других видов недвижимости, при покупке квартиры в новостройке банковское учреждение будет кредитовать договор о долевом участии в возведении жилой недвижимости, а не договор купли-продажи.

Покупка квартиры в новостройкеОформляя соглашение с застройщиком об участии в долевом строительстве, можно будет существенно понизить и саму цену квартиры. А если строительство жилого комплекса уже подходит к финальному этапу, и возможности заключить договор долевого участия в строительстве нет, то подойдет также вариант с договором цессии.

Под цессией подразумевается уступка права требования. То есть, стороной договора цессии будет инвестор, который ранее заключил контракт с застройщиком и теперь уступает прав требовать задолженность у застройщика новостройки.

Как получить самую низкую процентную ставку ипотеки на новостройку? Ответ на данный вопрос кроется во множестве условий договора, которые можно выгодно изменить и согласовать с банком.

Так, самый важный фактор, влияющий на размер процентных платежей – это сумма первого взноса. Чем больше заплатите банку при заключении договора, тем меньшую процентную ставку установят в договоре.

Банковские учреждения устанавливают проценты в зависимости также от срока кредитования. Конечно заемщику очевидно невыгоден вариант с краткосрочной ипотекой. Однако, чем дольше длится исполнение договора, тем больше в доходах теряет банк с учетом инфляции.

При покупке квартиры в новостройке в кредит следует застраховаться от риска утраты права собственности. Данный вид страхования называется титульным. Кроме того, при отсутствии страховки ипотечной недвижимости банк вероятнее всего откажет заключении контракта. Ведь оформляя соглашение с заёмщиком банку необходима гарантия целостности и сохранности залога, которым выступает квартира.

Льготные условия при ипотеке на новостройку предусмотрены банками для постоянных клиентов и тех, кто имеет зарплатную карту. Зарплатная карта решает сразу две проблемы. Первое – это финансовые льготы и послабления в размере и сроках процентных выплат. А во-вторых, наличие зарплатной карты не требует дополнительного приложения к пакету документов справки о доходах.

Важно! Обычно банковские учреждения, выдающие ипотечные кредиты, составляют реестр аккредитованных (одобренных) застройщиков. Покупая квартиру именно у этих строительных организаций, можно рассчитывать на значительно выгодные условия в банке.

Да и сроки оформления договора будут сведены к минимуму. На официальных страницах банков можно ознакомиться с их аккредитованными девелоперами-партнёрами.

Анализ текущих условий показывает, что в среднем на ипотеку в новостройках банки предлагают контракты с первым взносом в 15-25% и годовыми процентными ставками в 9% и выше.

Вторичка

В отличие от новостроек, варианты с вторичным рынком жилья требуют дополнительных процедур при оформлении ипотеки. Так, заключение независимого оценщика будет важным документом для кредитной комиссии банка. Оценка жилья будет производиться за средства заемщика. Есть вероятность «прогореть» с ипотекой на вторичку, если отсутствует страховка.

Страховка при оформлении ипотекиВ случае признания договора купли-продажи недействительным, весь понесенный банком ущерб и финансовая ответственность обязана будет нести сторона по ипотечному договору. Однако важно помнить, что к искам о признании сделок недействительными действует трехгодичный срок исковой давности.

Следовательно, для безопасности покупателя квартиры титульная страховка важна только в первые 3 года после оформления договора. По истечении этого срока риск утраты права собственности на недвижимость сведен к минимуму.

Банки требуют, чтобы квартира на вторичном рынке жилья была в пригодном состоянии, отвечала санитарным, техническим и противопожарным требованиям, не находилась в муниципальной программе капитального ремонта или реконструкции, а также сноса.

Размер ставок на ипотеку на вторичке зависит от тех же обстоятельств, как и в случае с новостройкой. Только одно отличие – банки не ведут реестр аккредитованных продавцов жилья на вторичном рынке.

Студия

Интересным вариантом улучшения жилищных условий выступает также студия, которая представляет собой квартиру без межкомнатных перегородок. Благодаря свободной планировке и расположению в бюджетном ценовом сегменте, студия как вид жилого помещения становится очень популярным предложением на рынке жилья.

В зависимости от стадии строительства, применительно к студиям распространяются другие ипотечные программы. Так, если заемщик рассматривает вариант со студией в новостройке, то сотрудник банка при оформлении ипотеки предложит аналогичные условия, какие действуют в рамках кредитования на новостройки.

А в случае приобретения студии на вторичке, то заемщику придется на общих основаниях готовить пакет документов с привлечением независимого оценщика.

Есть одна важная особенность ипотечного кредитования студий. Если отсутствует разрешительная документация на перепланировку, высока вероятность расторжения договора ипотечного кредитования в силу признания сделки купли-продажи недействительной.

В таких случаях рекомендуется оформить титульное страхование, которое сведет на минимум финансовые риски заёмщика.

Апартаменты

Банки при кредитовании приобретения апартаментов предъявляют дополнительные условия:

  • Объект недвижимости должен быть подключен ко всем коммуникациям.
  • Не допускается расположение апартаментов на подземных этажах.
  • Важное требование – обособленность жилого помещения.
  • Жилой дом с апартаментамиЖилой дом, где находятся апартаменты должен отвечать следующим требованиям:

    • Износ конструкции должен быть меньше 50%.
    • Количество этажей – минимум 2.
    • Запрещается расположение апартаментов в зданиях бывших лагерей, санаториев, домов отдыха, воинских подразделений и гостевых домов.

Сегодня банки предлагают договоры ипотеки на апартаменты с первым взносом 20% и больше.

Комната и доля

Современные банковские услуги позволяют оформить ипотеку на долю в квартире и даже на комнату. Однако заемщик должен знать, что рассчитывать на выгодность следки ему не придется. Низкая ликвидность заложенного объекта недвижимости заставляет банковские учреждения устанавливать высокие процентные ставки, которые могут доходить до 20% годовых.

Помимо того, из-за специфики предмета договора, установлены определенные дополнительные требования к залогу. Так, комната или доля в квартире должны быть обособлены и изолированы.

Покупая комнату или долю в жилом помещении, важно помнить, что Гражданский кодекс РФ установил преимущественное право покупки у сособственников при продаже объекта недвижимости.

Если заемщик приобрел комнату с нарушением этого правила, то остальные сособственники вправе в судебном порядке признать сделку недействительной.

При приобретении обособленной части жилища следует заключить соглашение сособственников о порядке пользования комнатой или долей в жилом доме. В противном случае банк может отказать в заключении договора.

Какие есть виды социальных программ ипотек?

Государство устанавливает специальные ипотечные программы для отдельных социальных групп. Так, учителя, работники РЖД, военнослужащие, молодые семьи могут воспользоваться не стандартными ипотечными программами, а специальными предложениями для улучшения жилищных условий.

Суть социальных программ ипотеки заключается в льготах и субсидиях со стороны государства. Наиболее распространенный вид льгот – это пониженные процентные ставки. Кроме того, субсидирование может выражаться посредством продажи жилого помещения в государственном жилищном фонде по пониженной цене.

Молодой семье

Больше всего услугами ипотечного кредитования пользуются молодые семьи. Главное условие социальной ипотеки молодой семье – возраст молодожёнов должен быть ниже 35 лет. Государство проявляет особую заботу к подрастающему поколению. Так, на большие финансовые льготы могут рассчитывать семьи с детьми.

Учителям

Улучшение жилищных условий молодых преподавателей в возрасте до 35 лет может профинансировать государство. Только действует ограничение: молодой учитель может оформить ипотеку на жилье, расположенное только в своем регионе проживания. Субсидированные ипотечные программы педагогам покрывают порядка 40% от стоимости жилого помещения.

Военнослужащим

Военная ипотека выдается военнослужащим с примерной характеристикой места несения службы. Финансовая помощь со стороны государства проявляется в направлении денежных средств в качестве периодических кредитных выплат.

Работники РЖД

Специальные жилищные льготы предусмотрены и для железнодорожников. Участвовать в социальной программе для работников РЖД могут лица с минимум 3-летним стажем работы в органах РЖД. Устанавливается также минимальное возрастное ограничение: на льготы могут рассчитывать только лица старше 21 года.

Субсидирование ипотеки железнодорожников проявляется в уплате ежемесячных процентов: определяется 12%-ставка, 7,5% которых выплачивается государством. Кроме того, первый взнос для работников РЖД составляет всего 10%.

Другие категории граждан

Государством установлены специальные правительственные программы финансовой поддержки улучшения жилищных условий молодых специалистов, многодетных семей, сотрудников полиции.

В частности, для молодых специалистов отсутствует первый взнос на ипотеку, а в случае рождения в семье ребенка причитается единовременная денежная выплата. Молодым специалистом признается лицо, которое трудоустроилось в первый год после окончания вуза.

В отличие от других категорий лиц, полицейским государство готово финансировать строительство загородного дома. Рассчитывать на денежные выплаты могут сотрудники МВД, проработавшие в системе СПО 10 лет и больше.

Многодетные супруги вправе обратиться в Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое позволяет оформить ипотеку с годовой ставкой в 6,5%.

Список документов (полный перечень)

С учетом того факта, что не всегда первый банк одобрит кандидатуру заемщика и вынесет решение о заключении договора, рекомендуется готовить сразу несколько пакетов документов в несколько кредитных учреждений.

Для оформления квартиры в ипотеку требуются следующие документы:

  • Документы для оформления ипотекиАнкета-заявление;
  • Копии паспорта заявителя;
  • Заверенная работодателем выписка из трудовой книжки;
  • Документы в подтверждение доходов заявителя:

    • Справка по форме 2-НДФЛ;
    • Справка по форме 3-НДФЛ+копия налоговой декларации (для предпринимателей);
  • Заявление-согласие поручителей с приложением документов, подтверждающих их доходы;
  • Свидетельство ЗАГСа о регистрации/расторжении брака;
  • Государственные сертификаты, предоставляющие права на участие в специальных программах льготного ипотечного кредитования.

Порядок покупки

При приобретении жилья в ипотеку действует следующий порядок.

Порядок покупки квартиры в ипотеку

Заключение кредитного договора

Самым ответственным этапом получения квартиры в ипотеку является выбор банка и подходящей кредитной программы. При выборе банков стоит рассмотреть несколько вариантов, так как возможно получение отказа от кредитного учреждения.

Практически во всех банках порядок покупки квартиры в ипотеку одинаков. Единственное, что может отличаться, так это сами программы кредитования, которые предусматривают льготы для отдельной категории лиц.

Пример
Пример заявления-анкеты на получение кредита

Следующим этапом является подача кредитной заявки. Вместе с пакетом подготовленных документов подается кредитная заявка. Получив ответ кредитной комиссии, можно уже ориентироваться в ценовом сегменте будущего жилья. Важно не забывать, что срок действия одобренной кредитной заявки составляет 2 месяца. По истечении 60-дневного срока заявка автоматически аннулируется, поэтому с поиском подходящей квартиры следует поторопиться.

После определения приобретаемого объекта остается лишь согласовать дальнейшие действия с банком.

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Согласование объекта недвижимости и подписание кредитного договора разрешает регистрировать сделку с продавцом и передать ему денежные средства. Оплату договора купли-продажи банк может провести с учетом предпочтений сторон как посредством банковского аккредитива, так и с помощью обычного чека. Сделок с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению.

Страхование и регистрация права собственности покупателя

Путем фиксации сделки по купле-продаже квартиры в росреесте оформляется переход права собственности. Для регистрации права собственности покупателю требуется 3 рабочих дня.

Титульное страхование (страхование риска утраты собственности), а также страхование жизни и здоровья заемщика по договору ипотеки является обязательным требованием банков.

Таким образом они гарантируют исполнение обязательств по заключенному контракту. Если покупатель квартиры не будет страховать жизнь и здоровье, то банки имеют право в одностороннем порядке повысить размеры начисляемых процентов.

Как могут взиматься просроченные задолженности по кредитам?

Просроченная задолженность заемщика по кредитам взыскивается банком через суд. До обращения в суд банк уведомляет и предупреждает клиента о просрочке. В случае бездействия заемщика банк направляет в суд заявление о выдаче судебного приказа.

Производство по выдаче судебного приказа примечательно тем, что судебный документ выносится на основании бесспорного требования: заемщик признает свою задолженность, но не в состоянии выплатить платежи.

Образец
Образец судебного приказа о взыскании задолженности по кредиту

После получения судебного приказа банк вправе через судебных представителей взыскать задолженность с заложенного имущества. Судебный приказ является исполнительным документом и обязателен для принудительного исполнения для судебных приставов.

Таким образом, покупка квартиры в ипотеку не будет представлять особой сложности для заемщика. При наличии постоянного и достаточного дохода можно не сомневаясь остановить свой выбор на ипотеке. Рассмотрев разнообразные варианты и условия ипотечного кредитования, можно найти оптимальный выбор под конкретную ситуацию.

Конечно, ипотека – это отличное решение для устранения жилищных проблем. Однако не стоит забывать, что всё же купля-продажа жилья будет менее затратной по сравнению со всеми платежами и взносами по договору ипотечного кредитования.

Мнение экперта

Нефедова Анна Олеговна

Нефедова Анна Олеговна.

Юрист гражданско-правововой специализации. Работает в Кинельском районном суде Самарской области - секретарь судебного заседания.

Считаю необходимым внести в статью следующие комментарии.

  • Касательно сроков кредитования: как правило, они бывают трех типов: краткосрочными (не более 10 лет), среднесрочными (от 10 до 20 лет) и долгосрочными (от 20 до 30 лет). Не зависимо от того, какой вид ипотеки выбирает заемщик, у него имеются свои преимущества и недостатки.
  • Автор статьи указывает на нотариальную форму сделок с недвижимостью, однако в законе отсутствует норма, предусматривающая обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. В ФЗ «Об ипотеке» (ссылку см. выше ) содержится требование, предъявляемое к договору ипотеки: простая письменная форма, подписанная сторонами в одном экземпляре, которая подлежит обязательной государственной регистрации.

Без помощи нотариуса не обойтись при заключении сделки, в ходе которой происходит отчуждение долей, т.е. если имущество продавцов находится в долевой собственности.

Также, не избежать нотариального удостоверения сделок, связанных с отчуждением недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет или ограниченно дееспособному гражданину.

  • Обращаю внимание читателей, что судебный приказ выносится судьей на основании обращения взыскателя, если размер задолженности заемщика составляет не более пятьсот тысяч рублей, однако легко отменяется, если должник своевременно предоставил письменное возражение.

Категории: Квартиры

Комментарии

Нет комментариев. Будете первым?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *