Какой налог (НДФЛ) с продажи квартиры и платится ли он?

Нефедова Анна Олеговна

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

Любой приобретенный доход гражданина РФ облагается налогом. Продажа недвижимого имущества не является исключением, так как в результате сделки купли-продажи одна из сторон получает финансовую прибыль.

Правовое регулирование вопроса

В соответствии с законодательными актами РФ, сделка по продаже жилой недвижимости, находящейся в собственности более 3 лет, не попадает под налогообложение. Сдача декларации по формуле 3-НДФЛ также не требуется.

Если недвижимая собственность зарегистрирована (передана в наследство, подарена родственником, приватизирована) с начала 2016 года, то минимальным периодом владения будет срок — 36 месяцев (3 года).

Лица,
Лица, облагающиеся пошлиной на продажу жилища

При иных обстоятельствах для жилья, зарегистрированного на свое имя в Росреестре конкретным лицом после 1.01.2016 года, устанавливается пятилетний период владения объектом. Ввиду этого, чтобы избежать налогового бремени при продаже недвижимости жилого типа, необходимо брать во внимание длительность владения собственностью.

Важно! Если гражданин продал жилье дешевле, чем купил — налог отменяется, однако при этом продажная цена должна превышать кадастровую стоимость более чем на 70%.

Стандартная ставка НДФЛ:

  • для физических и юридических лиц, постоянно проживающих в РФ — 13 %;
  • для иностранных лиц, проживающих в РФ более полугода — 30%.

Часто при реализации квартир их стоимость занижается в договоре купли-продажи искусственным путем. Это делается для того, чтобы скрыть истинную продажную цену от налоговиков.

Вследствие этого в 2016 году в налогообложении произошли некоторые преобразования. Теперь во внимание берется не только стоимость жилья, указанная в договоре, но и кадастровая оценка.

В конце 2015 года вы приобрели квартиру со стоимостью по кадастру в 4 млн. рублей. Спустя полгода вы решаете ее быстро продать за 2 млн. и освещаете эту сумму в договоре возмездной передачи имущества. Расчет налога в этом случае проводится по второй цифре.

Расчет суммы по формуле

С января 2015 года был определен новый порядок расчета платежа за продажу жилья, базирующийся на кадастровой цене.

Для точного расчета размера налога необходимо выполнить следующие шаги:

  • уточнить, на протяжении, какого срока недвижимость находится в собственности;
  • определить норму налогового обложения (ставку);
  • сравнить стоимость жилья по кадастру с продажной ценой, указанной в договоре;
  • применить подходящий способ расчетных операций.
Расчёт
Расчёт налогового сбора при продаже жилища

При сравнении кадастровой и налоговой стоимости размер налогооблагаемой базы может отличаться:

  • если цена, указанная в договоре выше, вычислительные операции проводятся, беря ее за основу;
  • если размер стоимости по кадастровой оценке равен цене реализации, налог рассчитывается из первого показателя (рыночная стоимость объекта);
  • в случае, когда квартира продается по заниженной стоимости, цена по кадастру умножается на 0,7 (обязательный вычислительный коэффициент).

Формула расчета налогового сбора с продажи жилища:

РН = (СКО ─ НВ) * ННО (13 или 30 %),

где:

  • РН — размер налога;
  • СКО — стоимость по кадастровой оценке;
  • НВ — налоговый вычет;
  • ННО — норма налогового обложения (ставка).

Применять вычет можно разными способами:

  • взять в расчет максимальный размер налогового вычета (1 млн.);
  • использовать в качестве вычета покупную стоимость недвижимости и расходы на ее содержание (обязательно наличие необходимой документации).

Продажа жилья, приобретенного после 1 января 2016 года

Для жилой недвижимости, проданной в 2016 году и позднее, была изменена длительность владения физическим лицом объектом жилой собственности.

Налогооблагаемый период нахождения жилой недвижимости в собственности теперь равен 5-ти годам.

Изменения коснулись и налогооблагаемой базы — расчет платежа от реализации жилого имущества производится, беря за основу вычислительных операций наибольшую сумму, после сравнения цены по договору и стоимости по кадастру.

Внедренные новшества коснулись:

  • жилья, перешедшего в собственность по наследству;
  • недвижимой жилой собственности, переданной на основании договора дарения;
  • квартир, зарегистрированных после 1.01.16 года.

Квартира куплена в мае 2012 года. В августе 2016 года жилплощадь перепродали. В этом случае налог с доходов физических лиц не выплачивается, так как собственник владел квартирой более 36 месяцев.

Теперь при калькуляции сбора с жилья в учет берется его кадастровая стоимость. Налогообложению подлежит наибольшее значение. Это значит, что продавец квартиры должен сравнить продажную стоимость квартиры с ее кадастровой (умножить на 0,7) и рассчитать налог с самой максимальной из величин.

В 2016 С. Воронцов приобрел квартиру за 6,5 млн. рублей. Спустя полгода он ее продает за 9,3 млн. Стоимость по кадастру — 10, 2 млн. Умножаем кадастровую цену на 0,7 (коэффициент) и получаем сумму в размере 7,14 млн.

Вывод: цена по кадастру ниже договорной стоимости, поэтому рассчитывать налог необходимо со второго показателя.

Калькуляция:

НДФЛ = (9,3 ─ 6,5) *13 % = 364 000 рублей.

В случае, если стоимость собственности по кадастру ниже или равна размеру стандартной налоговой льготы (1 млн.) при продаже недвижимой собственности, продавец освобождается от уплаты налогового сбора, при условии, что он владел ею менее 3 (5) лет. Несмотря на это, ситуация не освобождает от подачи декларации.

А. Кузнецов купил в апреле 2014 года жилой домик за 580 000 рублей, а в феврале 2016 года он перепродал его соседу за 840 000 рублей. Здесь наибольшую выгоду можно получить, применив стандартный вычет.

Проведем два варианта расчетов:

  1. (840 000 ─ 1 000 000) * 13 % = налоговые обязательства отсутствуют;
  2. (840 000 ─ 580 000) * 13 % = 33 800 рублей.

Налог с разницы между продажной и покупной ценой. Кадастровая стоимость

Система налогов и сборов РФ регламентирует право снизить доход от продажи жилплощади за счет затрат при его приобретении. Это значит, что НДФЛ 13 % необходимо будет заплатить с разницы меж покупной и продажной стоимости.

Привилегия коснулась исключительно купленных квартир. На жилье, полученное в дар или перешедшее по наследству, это правило не распространяется.

Налоговой необходимо предоставить документацию, подтверждающую растраты, понесенные при заключении сделки. При утере таких документов, нужно заняться их восстановлением.

С. Киселева приобрела жилую недвижимость за 1.5 млн. рублей, а продала ее за 1, 8 млн. В такой ситуации НДФЛ рассчитывается из суммы 800 тыс. рублей. Если же жилье продалось по заниженной стоимости в сравнении с покупной ценой, налог не взимается.

В ряде случаев налоговая служба берет во внимание и расходы на ремонт жилья. Допустим, вы купили недвижимость за 1,5 млн. и провели в ней ремонтные работы, направленные на благоустройство. Ремонт обошелся вам в 500 тыс. рублей. Далее, вы решаете продать жилище за 2.8 млн.

В такой ситуации под налогообложение попадает сумма в размере 800 тыс. рублей. При этом все расходы необходимо подтвердить платежными квитанциями, договорами на предоставление ремонтных услуг и т.д.

Налоговики скрупулезно относятся к такому виду документов и занимаются их тщательной проверкой, поэтому желательно сохранять такие документированные доказательные данные при любых обстоятельствах.

Выше мы упомянули о кадастровой цене жилья, которая применяется с 2015 года для расчета платежа с продажи недвижимости. Что означает эта величина ценовых операций?

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость жилой недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки.

Ее определяют по методу массовой оценки или в индивидуальном порядке, в соответствии с законодательными актами о профессиональной деятельности по установлению стоимости материальных объектов.

Говоря простым языком, кадастровая цена жилья — это его фактическая стоимость, определяемая Федеральной службой кадастра и отражающая среднюю ценовую политику недвижимости в определенном регионе или районе.

Примечательно! От стоимости квартиры по кадастру зависит размер сборов и налогов, касающихся отчуждения жилья (продажа, раздел) и непосредственного его использования.

Чтобы узнать кадастровую цену недвижимого жилого объекта, можно прибегнуть к нескольким способам:

  • ознакомиться с техпаспортом на квартиру, выданным государственным кадастром недвижимости (оценка квартиры по кадастру всегда освещена в этом документе);
  • получить справку из Кадастровой палаты и найти стоимость в пункте № 8;
  • заполнить форму на официальном веб-ресурсе Росреестра (полученные и распечатанные данные не имеют юридической значимости, а предоставляются пользователям для ознакомления).

Цена может регулярно изменяться по ряду причин:

  • с момента последней оценки прошло более пяти лет;
  • в регионе возросла или снизилась цена на недвижимость;
  • владельца квартиры не устраивает оценка кадастра, и он решил пересмотреть стоимость квартиры в судебном порядке.

Процедура оплаты

Процедуру уплаты налога с реализации квартиры продающая сторона должна пройти самостоятельно. Заключая сделку купли-продажи, продавец жилья должен соблюсти налогообложение и уплатить сбор, в противном случае в будущем незаконное умышленное избежание налога повлечет за собой ряд проблем.

Налоговая декларацияНормативно-правовая база налога в деталях освещена во второй части Налогового кодекса нашей страны. Суть состоит в следующем: продажа недвижимого жилого объекта — это получение денежных средств конкретного физического лица, облагаемых налогом.

Субъект налогообложения (физическое лицо) или налоговый резидент, пребывавший на территории государства на протяжении 6 месяцев и более, уплачивает пошлину при продаже квартиры.

При реализации квартиры у продающей стороны возникает доход, за который необходимо уплатить налог и подать налоговую декларацию. За исключение берутся случаи законного освобождения от налогообложения. Граждане пенсионного возраста также должны уплачивать пошлину с продажи жилища, льготы в данном случае отсутствуют.

Налоговый период

Продолжительность отчетного периода по НДФЛ составляет 12 месяцев, по окончании которых продавец обязан предоставить в фискальный орган письменное заявление налогоплательщика о полученных доходах с учетом возможных скидок. К декларации необходимо приложить пакет документов, а затем уплатить налог на финансовую прибыль в государственный бюджет.

Способы

Чтобы уплатить подоходный налог от реализации жилья, необходимо не только внести причитающуюся сумму в казну государства, но и собрать перечень бумаг для предоставления их в налоговый орган по месту жительства. Установленный законодательством срок проведения отчетности соблюдается в строгом порядке.

Декларация подается лично. В случае невозможности персональной явки, представить отчет о доходах может законный представитель налогоплательщика, имеющий право действовать от его лица на основании доверенности.

Отчетный документ можно отправить заказным письмом, при этом наличие списка вложенной в него документации, обязательно.

Внимание! Неважно сколько времени займет почтовая пересылка. Сроком подачи документа будет считаться дата отправки письма.

Список документов

После реализации квартиры необходимо в обязательном порядке сдать декларацию 3-НДФЛ, которая и является самым важным документом для уплаты налога. Заполнять документ можно не только от руки на бланке, но и в электронно-цифровой форме. Для этого необходимо зайти на официальный веб-ресурс налоговой службы и воспользоваться специальной программой.

Помимо отчетного документа, продавец должен написать заявление на предоставление имущественного вычета.

Образец
Образец заявления на получение имущественного налогового вычета

Чтобы снизить доходы на расходы, связанные с приобретение жилья, к декларации необходимо приложить копии определенных документов, а именно:

  • договор купли-продажи жилища, подтверждающий, что продавец является собственником продаваемой недвижимости;
  • документация из банковской структуры, подтверждающая уплату процентов по кредиту, выписки об остатке долга и другие документы, свидетельствующие о расходах;
  • документальное подтверждение затрат при покупке продаваемого жилья: письменное и нотариально заверенное подтверждение факта передачи средств за квартиру от покупателя продавцу, выписка из банка о перечислении определенной денежной суммы на счет продающей стороны и прочее;
  • другая документация о затратах.

Куда обращаться?

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговый орган по месту жительства. Ее необходимо предоставить до конца апреля в году, который следует за годом реализации жилья.

Важно! Если сумма налога нулевая, декларация также подается при условии, что проданная квартира находилась в собственности менее 36 месяцев.

Уплата налога в государственный бюджет осуществляется до середины июля.

Порядок действий

Процедура внесения налогового сбора в госбюджет состоит из нескольких шагов:

  1. предоставление отчета о доходах (подача декларации);
  2. обработка документа сотрудниками налогового органа;
  3. итоговые расчетные операции по определению налога к уплате (за основу берутся данные из декларации);
  4. внесение платежа в любом отделении банка, через платежный терминал или с помощью электронного сервиса оплаты.

Чтобы налоговики правильно рассчитали подоходный налог, а уплаченная сумма своевременно поступила в казну государства, важно уделить особое внимание сбору документов, список которых был представлен выше.

Штрафы и санкции

Если после продажи жилья гражданин пожелал уклониться от уплаты образовавшегося налога и подачи декларации, ему грозит штраф и наказания вплоть до уголовной ответственности. Рассмотрим возможные санкции детальнее:

  • если декларация не была подана в установленный срок, продавца квартиры ожидает штраф в размере 5 % от суммы подоходного налога за каждый просроченный месяц;
  • при просрочке уплаты налога, на продающую сторону возлагается штраф в размере 20 % от суммы налога;
  • при допущении умышленной неуплаты и наличии доказательств этого факта, налогоплательщик штрафуется на сумму, которая составляет 40% от размера подоходного налога.

Запомните! На протяжения всего периода просрочки, налоговый орган вправе ежедневно начислять пеню, поэтому разумней уплатить налог своевременно.

Налог с продажи квартиры менее 3 лет

Если после регистрации недвижимой жилой собственности прошло менее чем 3 года, а владелец решил ее продать и тем самым повысить свой доход, полученная прибыль облагается НДФЛ. Для снижения размера налогового платежа можно применить следующее:

  • Вычет (1 млн.). Если квартира находилась в собственности меньше 3 лет (5 лет), продающая сторона вправе воспользоваться вычетом в 1 млн. единожды в налоговом периоде. Это значит, что если одно физическое лицо продает несколько жилых объектов в год, право использования стандартного вычета предоставляется только один раз (для одного объекта).

    Способы
    Способы уменьшения налога
  • Расходы на покупку квартиры. Платеж рассчитывается с разницы между покупной и продажной стоимостью.

Гражданин продал свою квартиру за 11, 5 млн., а приобрел ее за 9,4 млн. Провести расчет НДФЛ выгоднее, используя второй способ.

Калькуляция:

  1. (9,4 ─ 1) * 13 % = 1 092 000 рублей;
  2. (11,5 ─ 9,4) * 13% = 273 000 рублей.

В ряде случаев сэкономить средства, применив стандартный вычет, не получится. Чаще его используют, если:

  • расходы на покупку квартиры были меньше 1 млн. (проще применить стандартный показатель (налог к возврату), чем собирать документы, подтверждающие затраты на приобретение);
  • жилье передано во владение по наследству;
  • квартира перешла владельцу по дарственной;
  • между моментом дарения и продажей квартиры не прошло 3 года.

Льготы

Льготы на налог с продажи жилья не существует. При продаже недвижимого имущества любой собственник обязан уплатить налог на финансовую прибыль, если проданная квартира находилась во владении менее 36 месяцев.

По законодательству платить налог обязаны даже инвалиды и пенсионеры, т.к. ничего не может их освободить от внесения облагаемой прибыли в бюджет.

Обратите внимание! В силу плохой осведомленности многие граждане РФ путают имущественный налог с НДФЛ. Лица пожилого возраста ошибочно полагают, что освобождены от любых налогов касательно квартир, если они не используют жилье для получения дохода.

Однако данная привилегия касается исключительно имущественного сбора. Относительно НДФЛ, пожилой гражданин или инвалид обязан заплатить государству налог в размере 13 %, если продаваемая недвижимая собственность находилась в его владении менее 36 месяцев.

Определение срока владения квартирой

В соответствии с НК РФ срок владения считается с момента:

  • приобретения недвижимого жилого имущества по договору долевого участия;
  • перехода жилья в собственность на основании дарения или по наследству;
  • получения жилплощади взамен аварийной жилплощади от муниципалитета;

    Установление
    Установление срока владения недвижимостью
  • самостоятельного возведения дома;
  • фиксации прав собственности на квартиру;
  • составления договора паенакопления;
  • подписания акта приема-передачи жилой собственности;
  • полной выплаты имущественного взноса в паевой фонд;
  • приватизации квартиры.

Внимание! Согласно нормам закона, владение жильем наступает с момента права на собственность, зафиксированное в Россреестре (статья № 223 ГКРФ).

Уменьшение суммы налога

Даже если в силу ряда причин собственник недвижимости решил продать свою квартиру, но при этом владел ею менее 5 лет, шанс найти способ уменьшить налог всегда остается. Рассмотрим самые распространенные и действенные методы:

  • представить налоговому органу документированные доказательства расходов на приобретение жилья;
  • в ситуации, когда жилье передано по наследству, подарено или приватизировано, продавец может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн.;
  • если в одном году гражданин не только продает, но и приобретает квартиру, он получает право использовать вычет размером 2 млн. с покупной стоимости жилья.

Если недвижимый жилой объект был выигран в лотерею или перешел в собственность гражданину в качестве приза за победу в спортивных состязаниях или азартных играх, налог для перечисления в бюджет составляет 35% от общей стоимости такого «подарка судьбы».

Гражданин, решивший продать свою квартиру, долю, комнату обременяется обязательством отчитаться перед государством за полученные средства. Уплата налогового платежа при реализации жилья будет зависеть от срока, на протяжении которого квартира находилась во владении, пользовании, распоряжении, и ее продажной стоимости.

Категории: Налоговое право

Комментарии

Нет комментариев. Будете первым?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *